mysql_error
ЭКОМ - Общественное обсуждение градостроительных проектов :: Рецензия на проект Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга :: Версия для печати - технологии общественного участия

ЭКОМ - Общественное обсуждение градостроительных проектов :: Рецензия на проект Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга :: Версия для печати - технологии общественного участия

Адрес сервера: ecom.su/
Адрес страницы: ecom.su/city_building/index.php?id=586


Рецензия на проект Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга

Общие замечания

Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга (далее Правила) это нормативно-правовой акт, который вводит порядок использования и застройки территории Санкт-Петербурга, основанный на градостроительном зонировании. Зонирование означает деление всей территории города на территориальные зоны и установлении для каждой из них единого градостроительного регламента. 

Такой способ регулирования градостроительной деятельности давно принят в большинстве развитых стран мира, более того, уже введен и успешно применяется во многих российских городах. 

Как сказано в самом проекте «Правила  вводятся в целях  создания условий для устойчивого развития Санкт-Петербурга на основе Генерального плана Санкт-Петербурга, улучшения качества окружающей среды, сохранения объектов культурного наследия, обеспечения прав и законных интересов жителей города».

Органы государственной власти Санкт-Петербурга должны были разработать и принять Правила застройки  восемь лет назад – в 1998 году. Но вводить ясность в вопросы градостроительства чиновники не торопились. В отсутствии правил застройки четкие и понятные «правила игры» в области градостроительства отсутствовали. Вопросы о  возможности  предоставления тех или иных участков для строительства решались  чиновниками соответствующих комитетов по своему усмотрению. Это создавало условия для коррупции и приводило к нарушению прав жителей города на благоприятную окружающую среду. Недаром конфликты, связанные с уплотнительной застройкой, в нашем городе приняли массовый характер.

Жители города вправе ожидать, что принятие Правил позволит однозначно определить, где и какие объекты можно строить, а какие нельзя, каковы будут параметры возможного строительства.

К сожалению, предложенный Проект правил этих задач не решает и четких «правил игры» не содержит:  

  • градостроительное зонирование, осуществленное Правилами, слишком схематично, не отражает специфики  различных территорий города  (в частности, исторического центра, пригородов, районов среднеэтажной застройки середины 20 века); 
  • градостроительные регламенты, содержащиеся в Правилах, предельно лаконичны, не проработаны в деталях, несут очень мало содержательной информации, что оставляет простор для последующего произвола чиновников.
  • общая часть Правил также недоработана. Правила содержат слишком много отсылочных норм (ссылок на решения, которые в будущем должны принять органы исполнительной власти). Процедуры осуществления в городе градостроительной деятельности до конца не описаны.

Наиболее существенным недостатком проекта Правил является то, что территориальное зонирование осуществленное в Правилах не соответствует  Генеральному плану Санкт-Петербурга. Авторы проекта фактически предприняли  попытку осуществить «перезонирование»  функциональных зон  Генерального плана и, тем самым, скрытым образом скорректировать Генеральный план. Таким образом, создается коллизия двух законов, что повлечет невозможность их исполнения.

Большие проблемы создает низкое качество исполнения высотного регламента. Он не может рассматриваться в качестве юридического документа, поскольку  не может быть однозначно прочитан и истолкован. При его разработке были нарушены требования Градостроительного кодекса РФ.


Проблема 1. Территориальные зоны Правил землепользования и застройки и их границы не соответствуют  Генеральному плану Санкт-Петербурга.

Согласно пункту 3 статьи 31 Градостроительного кодекса РФ «подготовка проекта правил землепользования и застройки осуществляется с учетом положений о территориальном планировании, содержащихся в документах территориального планирования».

Согласно подпункту 2) пункта 1 статьи 34 Градостроительного Кодекса РФ «при подготовке Правил границы территориальных зон устанавливаются с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных Генеральным планом».

Генеральным Планом Санкт-Петербурга  на схеме функционального зонирования  выделено 7 видов жилых зон, в том числе:

Ж4 – зона  среднеэтажной многоквартирной жилой застройки

Ж5 – зона  многоэтажной многоквартирной жилой застройки 9 этажей и выше

Ж6 – зона жилой застройки на территории исторического центра СПб  с включением общественно деловой застройки.

Ж7 – зона исторической жилой застройки на территории исторических пригородов СПб.

Также выделено два вида общественно деловых зон:

Д1 – зона многофункциональной общественно деловой застройки

Д2 – зона объектов здравоохранения, культуры, среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских и культовых сооружений.

При этом многофункциональная застройка, включающая в себя, в том числе и жилую функцию, отнесена  Генпланом к  зоне Д1

Следовало ожидать, что Генеральный план будет использован как основа для  территориального зонирования в разрабатываемых Правилах землепользования и застройки. При этом каждой из функциональных зон Генплана будет  соответствовать одна и несколько территориальных зон Правил. (Например, для функциональной зоны Ж5 будут установлены территориальные зоны ТЖ5-1, ТЖ5-2 и пр.)

При этом для зон жилой застройки при установлении градостроительных регламентов должны быть учтены ограничения, накладываемые Градостроительным кодексом. Согласно пункту 3 статьи 35 ГрК в жилых зонах допускается «размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду».

Этого не произошло.

На схеме территориального зонирования  Правил функциональным зонам Ж4 и Ж5 – соответствует одна зона – многоквартирной жилой застройки зданиями средней и высокой этажности ТЖ4  с единым градостроительным регламентом.  В Правилах стерта граница между зонами среднеэтажной  и высокоэтажной застройки.

При этом часть кварталов, которые по Генеральному плану были отнесены к функциональным зонам Ж4 и Ж5, проектом Правил отнесены к территориальной зоне ТЖД1 «многофункциональной общественно-деловой и жилой застройки». (Например, по Генплану 26 Квартал Малой Охты отнесен к зоне Ж4, а по Правилам – к зоне ТЖД1; по Генплану кварталы между ул.Бабушкина, Седова, Б.Смоленским пр. и Железнодорожным пр. отнесены к функциональной зоне Ж5, по Правилам – к территориальной зоне ТЖД1).

На схеме территориального зонирования  Правил функциональным зонам Ж6 (жилой застройки на территории исторического центра СПб) и Ж7 (исторической жилой застройки на территории исторических пригородов СПб) не соответствуют   специальные    территориальные  зоны, которые бы отражали их специфику.  Территории, которые по Генплану были отнесены к функциональным зонам Ж6 и Ж7, по проекту Правил отнесены к территориальной зоне ТЖД1, также как и территории в ординарных районах города. 

При этом не могут быть учтены градостроительные особенности исторических районов: при принятии изменений в Правилах в интересах развития Московского, Фрунзенского, Невского, Калининского и пр. районов, эти изменения автоматически переносятся на Пушкин, Павловск или Васильевский остров.

В Правилах появляется новая смешанная территориальная зона – многофункциональной общественно-деловой и жилой застройки ТЖД1, основы для которой в Генплане не существует. К зоне ТЖД1 отнесены территории, которые Генеральным планом были отнесены к шести видам функциональных зон – жилых зон Ж4, Ж5, Ж6, Ж7; деловых зон Д1, Д2

Можно полагать, что такое перезонирование произведено с целью ослабить режим жилой зоны, установленный пунктом 3 статьи 35 Градостроительного кодекса РФ, и создать условия для размещения объектов, которые в жилых зонах размещать запрещено.

К разрешенным видам использования земельных участков в зоне ТЖД1 отнесены (таблица 9.2.1.1. ПЗЗ):

2.200 Учреждения средне-специального и высшего образования

4.130 Объекты торговли без ограничения площади

6.130 Комплексы аттракционов, лунапарки.

8.110 Больницы, госпитали

8.440 Санитарно-эпидемиологические станции,

10.111 Органы государственного управления

10.600. Научно исследовательские, проектные и конструкторские организации

Поскольку зона «многофункциональной жилой и общественно-деловой застройки» сформирована  на территории, отнесенной Генеральным планом к жилым зонам (Ж4, Ж5, Ж6 и Ж7), в ней должны размещаться объекты, соответствующие режиму жилых зон, а перечисленные выше объекты размещаться не могут.

Отнесение к зоне многофункциональной жилой и общественно-деловой застройки ТЖД1 территорий, отнесенных  Генеральным планом к жилым зонам, Ж4, Ж5, Ж6 и Ж7 незаконно.

Проблема 2. Высотный регламент Правил землепользования и застройки невозможно использовать в юридической практике

Наиболее спорной частью Правил является Высотный регламент. Он представлен в проекте в таком виде, что прочитать его практически невозможно.  Разработчик предлагает определять допустимую высоту застройки с помощью колеровочных таблиц, содержащих до 16 оттенков цвета. Цифровые значения высотности указаны в абсолютных  отметках (относительно уровня Балтийского моря, а не поверхности земли). Все это не позволяет будущим пользователям нормативного акта однозначно определить допустимые высотные характеристики строительства и использовать высотный регламент как юридический документ.

Кроме того, предлагаемая форма установления высотного регламента, не соответствует Градостроительному кодексу РФ. Согласно п.4 статьи 30 ГрК «границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается.»

Градостроительный регламент, в том числе высотный регламент, должен устанавливаться для территориальных зон в целом или для установленных явным образом подзон.  

В рассматриваемом проекте Правил границы зон высотного регулирования не соответствуют границам территориальных зон. Изложенные обстоятельства неизбежно приведут к большому числу конфликтов в будущем.


Проблема 3. Неопределенность процедур осуществления градостроительной деятельности на основании  общей части Правил.

Предлагаемый проект Правил не содержит упоминания о существующих Временных регламентах застройки. Какова будет их судьба после вступления данного документа в силу? В главе 2 (пункт 2.1) говорится о том, что ранее выданные разрешения на проектирования и строительство продолжают действовать после принятия Правил, при этом срок их действия и количество возможных продлений неограниченно. Таким образом создается почва для конфликтов, когда и через 5, и через 8, и через 10 лет в городе будут строиться объекты,  противоречащие установленным Правилам.

Проект не содержит ограничений на предоставление земельные участки для нового строительства в пределах жилых зон без разработки проектов планировки и проведения межевания. Проект не содержит нормативов предоставления земельных участков многоквартирным домам при проведении межевания. Это означает, что конфликты по поводу «уплотнительной застройки» в городе не прекратятся.

Проект не определяет порядок установления публичных сервитутов, отсылая пользователя к нормативному акту исполнительной власти, проект которого еще не подготовлен. В описании процедуры публичных слушаний содержатся неясности в части предоставляемой жителям документации и порядка ее получения. Все это не позволяет говорить, что предлагаемый документ действительно позволит обеспечить защиту прав и законных интересов жителей города.

Предложения по доработке Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга. 

1. Построение ПЗЗ затрудняет их восприятие. Необходимо описать градостроительные регламенты  отдельно для каждой территориальной зоны, а не в виде набора таблиц, в которых необходимо выискивать необходимую информацию.

Предлагаемый способ описания создает большие сложности для пользователя Правил, и будет приводить к большому количеству технических ошибок при определении  допустимых видов и параметров использования земельных участков.

2. Необходимо доработать Правила, предусмотрев, как минимум, следующие территориальные зоны с самостоятельным градостроительным регламентом:

  • ТЖ4 – среднеэтажной многоквартирной жилой застройки; 
  • ТЖ5 – многоэтажной многоквартирной жилой застройки 9 этажей и выше;
  • ТЖ6 – жилой застройки на территории исторического центра СПб  с включением общественно деловой застройки.
  • ТЖ7 – исторической жилой застройки на территории исторических пригородов Санкт-Петербурга.

3. К зоне ТЖД1 допустимо отнести только те территории,  которые Генеральным  планом были отнесены к зоне Д1. (Отнесение к зоне ТЖД1 территорий отнесенных по функциональному зонированию к зоне Д2 также незаконно, поскольку зона Д2 не предусматривает жилой функции).

4. Необходимо соотнести высотный регламент с предлагаемым территориальным зонированием, выделив внутри каждой зоны подзоны различной высотности.

5.Необходимо установить,  что все ранее принятые Временные регламенты застройки земельных участков прекращают свое действие после вступления в силу Правил.

6. Установить, что в пределах территориальных зон, предусматривающих жилую застройку,  земельные участки для нового строительства предоставляются только при условии разработки документации о  планировке данных территорий.

Дополнительные ссылки:

ПРОЕКТЫ ЭКОМ:

  • Общественное участие в решении проблем развития городов (0)Общественное обсуждение Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга
    ecom.su/themes/?id=46
  • :

  • 07.05.2013 - Заключение общественной экологической экспертизы
    ecom.su/investigation/index.php?id=1512
  • НОВОСТИ РАЗДЕЛА/ПРОЕКТА:

  • 05.09.2011 - Результаты народной инвентаризации зелёных насаждений по Выборгскому району
    ecom.su/news/index.php?id=1464
  • 05.03.2011 - Результаты народной инвентаризации зелёных насаждений по Калининскому району
    ecom.su/news/index.php?id=1456
  • 24.02.2011 - Результаты народной инвентаризации зелёных насаждений по Васильевскому острову
    ecom.su/news/index.php?id=1455
  • 07.06.2010 - Губернатор внесла в ЗакС законопроект о радикальном сокращении перечня ЗНОП
    ecom.su/news/index.php?id=1408
  • 16.03.2010 - Доступ к информации о деятельности госорганов может быть закрыт
    ecom.su/news/index.php?id=1375
  • 01.03.2010 - SOS! Парки, сады и скверы Петербурга под угрозой уничтожения!
    ecom.su/news/index.php?id=1365
  • 16.02.2010 - Комментарий ЭКОМ к карте официальной инвентаризации озелененных территорий
    ecom.su/news/index.php?id=1358
  • 15.12.2009 - Исключение 24 участков зеленых насаждений незаконно и недопустимо
    ecom.su/news/index.php?id=1336
  • 24.11.2009 - Комиссия по землепользованию и застройке Петербургу не нужна
    ecom.su/news/index.php?id=1331
  • 09.11.2009 - ЭКОМ начинает общественную кампанию по защите 21 ЗНОП, приговоренных администрацией города к уничтожению
    ecom.su/news/index.php?id=1326
  • 29.10.2009 - Накануне Дня всех ЗНОП: планы Администрации по исключению скверов, школьный сюжет
    ecom.su/news/index.php?id=1323
  • 28.10.2009 - Жертвы уплотнительных планов Администрации: анализ ЭКОМ
    ecom.su/news/index.php?id=1322
  • 26.10.2009 - Обоснования по исключению 161 ЗНОП: коллекция фантастических ошибок
    ecom.su/news/index.php?id=1320
  • 25.10.2009 - Филипп Никандров не узнал собственные картинки проекта «Охта-центр»
    ecom.su/news/index.php?id=1318
  • 23.10.2009 - Администрация "зарезервировала" под уплотнительную застройку 33 зеленых участка
    ecom.su/news/index.php?id=1315
  • 05.10.2009 - Как ввести в заблуждение петербуржцев: опыт АСИ, случай с Охта-центром
    ecom.su/news/index.php?id=1294
  • 17.09.2009 - Охта-центр: экспертное заключение Центра экспертиз ЭКОМ и Петербургского отделения ВООПИиК
    ecom.su/news/index.php?id=1280
  • 17.09.2009 - Охта-центр: экспертное заключение Петербургского отделения ВООПИиК
    ecom.su/news/index.php?id=1279
  • 17.09.2009 - Охта-центр: экспертное заключение Фонда "Институт экономики города", Москва.
    ecom.su/news/index.php?id=1278
  • 14.09.2009 - Запросы ОДЦ "Охта" необоснованы
    ecom.su/news/index.php?id=1274
  • 31.08.2009 - Небоскрёб отменяется!
    ecom.su/news/index.php?id=1267
  • 13.07.2009 - Псевдоохотничий бизнес на просторах Ленобласти
    ecom.su/news/index.php?id=1254
  • 19.05.2009 - Обновлённый анализ наиболее значительного влияния вида высотного здания ОДР «Охта-Центр» высотой 396 метров на панорамы исторического центра Санкт-Петербурга
    ecom.su/news/index.php?id=1232
  • 12.05.2009 - О возможности строительства высотного здания в районе застройки ОДР «Охта-центр»
    ecom.su/news/index.php?id=1233
  • 04.05.2009 - КАД сильно «обидела» фонтаны. Экспертная оценка нарушений
    ecom.su/news/index.php?id=1230
  • 23.02.2009 - Прокуратура не заметила «локальных доминант» в ПЗЗ
    ecom.su/news/index.php?id=1207
  • 19.12.2008 - «Локальные доминанты» на карте высотного регламента – юридический нонсенс
    ecom.su/news/index.php?id=1173
  • 16.09.2008 - Планировались ли сады и скверы в кварталах советской застройки?
    ecom.su/news/index.php?id=1115
  • 10.09.2008 - Предложения Центра экспертиз ЭКОМ по корректировке проекта ПЗЗ
    ecom.su/news/index.php?id=1111
  • 01.07.2008 - Замечания по проекту планировки и проекта межевания 13863 (территория предполагаемого "Охта-центра")
    ecom.su/news/index.php?id=1084
  • Яндекс цитирования Rambler's Top100
    Copyright ©2004-2021 ЭКОМ. Все права защищены.