Rambler's Top100
Центр экспертиз ЭКОМ РОО Санкт-Петербургское общество естествоиспытателей Центр экспертиз ЭКОМ РОО Санкт-Петербургское общество естествоиспытателей
Что есть на сайте    журналистам   специалистам   студентам   гражданам   друзьям   прочее
Гражданские конференции
Общественная экологическая экспертиза
Административные общественные слушания
Общественное обсуждение градостроительных проектов
Разработка проектов нормативных актов
Мониторинг правоприменения
Доступ к правосудию
Другие технологии общественного участия
Индикаторы общественного участия
Библиотека Центра ЭКОМ
О нас
Наши партнёры
Проекты ЭКОМ
  Актуальная кампания:

СПАСТИ СЕСТРОРЕЦКИЙ БЕРЕГ!

РАЗВИТИЕ ОСОБО ОХРАНЯЕМЫХ ПРИРОДНЫХ ТЕРРИТОРИЙ ПЕТЕРБУРГА

 Подписка на новости
Подпишитесь на рассылку коротких сообщений о новых материалах на сайте
E-mail:
Посмотреть архив сообщений
  Сохранить ссылку:
Начало : Выступления и презентации : Проблемы межевания озеленённых территорий

- 08.03.2009

Проблемы межевания озеленённых территорий

Тезисы доклада на семинаре "Проекты межевания. Правовые и технические основы. Межевание и сохранение культурного наследия" (4-6 марта 2009)

1. Вводные положения

1.1. Чем термин «озеленённые территории» отличается от термина «территории зелёных насаждений».

Термин «озеленённые территории» отражает текущее состояние или текущее функциональное предназначение, не закреплённое юридически.

Термин «территории зелёных насаждений» подразумевает, что определённое функциональное назначение закреплено за территориями юридически тем или иным нормативным документом.

В настоящем докладе будут рассмотрены случаи любых «озеленённых территорий».

1.2. Особенность текущего момента в правовом отношении заключается в том, что, с вступлением в силу новых Правил землепользования и застройки, в ходе проведения работ по планировке и межеванию кварталов СПб необходимо обеспечивать земельные участки жилых зданий озеленённой территорией в соответствии с нормативами, устанавливаемыми в Правилах землепользования и застройки.

1.3. В условиях размежевания территории городских кварталов на объекты собственности, полноценное пользование гражданами рекреационными функциями озеленённых территорий становится все более затруднительным и конфликтным. Принцип общего пользования любыми земельными участками вообще, и зелёными насаждениями на них в частности, всё чаще подвергается сомнению со стороны представителей власти и бизнеса и нуждается в дополнительной юридический защите, в том числе, при подготовке проектов планировки и межевания.

 

 

2.                 Система территорий зелёных насаждений в Санкт-Петербурге (до проведения процедур межевания).

Абревиатура

название

определение

как отличить

ЗНОП

зеленые насаждения общего пользования

зеленые насаждения на выделенных в установленном порядке земельных участках, предназначенных для рекреационных целей, доступ на которые бесплатен и свободен для неограниченного круга лиц (в том числе зеленые насаждения парков, городских садов, скверов, бульваров, зеленые насаждения озеленения городских улиц)

то, что указано в Законе о ЗНОП

ЗНОгрП

зеленые насаждения ограниченного пользования

зеленые насаждения на земельных участках, предназначенных для рекреационных целей, доступ на которые осуществляется на платной основе или ограничен особым режимом использования

перечень ещё не составлен, поэтому с оговорками можно только предложить  формулу: ЗНОгрП = Р2(иР4) минус ЗНОП

(кроме пригородов)

ЗНВСФ

зеленые насаждения, выполняющие специальные функции

зеленые насаждения санитарно-защитных, водоохранных, защитно-мелиоративных, противопожарных зон, кладбищ, зон землеотвода магистралей и инженерных сооружений, озеленение крыш жилых и промышленных зданий, а также зеленые насаждения на земельных участках, расположенных за пределами жилых, общественно-деловых и рекреационных зон

преимущественно озеленение территорий общего пользования, не относящихся к рекреационным зонам

ЗНВО

зеленые насаждения внутриквартального озеленения

все виды зеленых насаждений, находящиеся в границах красных линий кварталов, кроме зеленых насаждений, относящихся к другим видам, указанным в настоящей статье

Всё остальное в жилых и деловых зонах

ЗНДО*

Зелёные насаждения декоративного озеленения*

 

Клумбы. Не формируют собственной функции земельного участка.

Не имеют внутренней инфраструктуры

 

* - ещё официально не введены в систему законодательства о зелёных насаждениях в Санкт-Петербурге. Сейчас де юре следует относить к ЗНВСФ.

 

3. Схема преобразования озеленённых территорий в ходе проведения межевания

До межевания

После межевания

3.1 ЗНОП зеленые насаждения общего пользования

ЗНОП

3.2 ЗНОгрП зеленые насаждения ограниченного пользования

ЗНОгрП  или

Зелёные насаждения озеленения земельных участков

3.3 ЗНВО Зелёные насаждения внутриквартального озеленения

Зелёные насаждения озеленения земельных участков

(реже - ЗНОП)

3.4 ЗНВСФ Зеленые насаждения, выполняющие специальные функции

Озеленение территорий общего пользования не рекреационного назначения

3.5 ЗНДО Зелёные насаждения декоративного озеленения

Зелёные насаждения озеленения земельных участков

 или не учитываются

 

 

 

4. Особенности межевания каждого из типов ЗН:

4.1 ЗНОП зеленые насаждения общего пользования

Перечень ЗНОП определён Законом СПб «О зеленых насаждениях общего пользования». Сейчас с участием нашей организации готовится корректировка этого списка и, согласно текущей информации, результаты этой работы могут быть приняты Законодательным Собранием в первом чтении к лету с.г.

Вопрос о том, учитывать перечень ЗНОП в проектах планировки и межевания де-юре не стоит, но, к сожалению, стоит де-факто. Дело в том, что, несмотря на Закон и даже прямые методические указания Земельного комитета (инструктивное письмо от 16.07.2008 №1335), в принимаемых и утверждаемых проектах планировки и межевания ЗНОПы до сих пор, как правило, не находят отражения. Судебных прецедентов по отмене утверждённых проектов планировки и межевания пока не было. Но будут.

Ещё более интересным является вопрос о том, следует ли в процессе межевания выделять ЗНОПы дополнительно к тем, что утверждены в перечне Закона о ЗНОП.

Во-первых, необходимо заметить, что перечень Закона о ЗНОП исчерпывающе сформирован только в отношении территорий, выходящих на красные линии кварталов. Формирование же перечня в части внутриквартальных ЗНОП производилось, главным образом, по заявочному принципу.

Во-вторых, возможность формирования в пределах не рекреационных зон отдельных земельных участков рекреационного назначения прямо предусмотрена в принятом проекте  ПЗЗ, находящемся на подписи у Губернатора.

В-третьих, для ответа на этот вопрос необходим небольшой экскурс в историю.

С 1959 по 1975 года в период действия СН 41-58 и СНиП II-К.2-62 в нормативной документации по планировке была такая обязательная составляющая, как микрорайонный сад. Существовал он именно как ЗНОП отдельный от прочего внутриквартального озеленения. Все проекты комплексной застройки городских кварталов, спроектированные и застроенные в этот период, предусматривали такие сады, что зафиксировано в балансе территории таких проектов.

К сожалению, практика разработки проектов планировки и межевания в Санкт-Петербурге показывает, что разработчики относятся ко всем озеленённым пространствам квартала как к источнику формирования придомовых земельных участков. Фактически, формирования территорий ЗНОП внутри кварталов на уровне планировки и межевания территорий сейчас не происходит. При этом необоснованно игнорируется как исторически сложившаяся и успешно функционирующая в настоящее время рекреационная структура территории квартала, так и планировка территорий общего пользования ранее установленная в ПДП.

Напротив, осуществляя межевание в соответствии с п. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса (т.е. «…с учётом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки территорий»), внутриквартальные сады, предусмотренные ПДП, могут и должны быть сформированы, во-первых – как участки зелёных насаждений общего пользования, а во-вторых, как земельные участки - отдельные объекты недвижимого имущества государственной собственности.

До сих пор бытует мнение, что территории общего пользования межеванию не подлежат или, уж во всяком случае, не слишком в нём нуждаются. Однако, по Закону это не так.

Существующая в настоящее время практика, в соответствии с которой разработчики проектов планировки и межевания оставляют неразмежёванными внутриквартальные территории общего пользования ведёт к тому, что в пределах кварталов отсутствуют участки – объекты управления соответствующих государственных структур и ответственность за их содержание тем самым размывается.

Исходя из изложенных выше положений, можно рекомендовать следующую последовательность действий по отображению ЗНОП в совмещённом проекте планировки и межевания:

1. Проектом планировки территории ЗНОП оставляются за пределами красных линий квартала (в том числе – внутриквартальные ЗНОП, за пределами внутриквартальных красных линий, обозначающих внутриквартальные проезды).        

2. Проектом межевания формируются земельные участки не только внутри красных линий квартала, но производится межевание внутриквартальных территорий общего пользования на отдельные участки, включая участки рекреационного назначения - территории ЗНОП.

 

4.2 ЗНОгрП зеленые насаждения ограниченного пользования.

За редкими исключениями ЗНОгрП по факту являются озеленением земельного участка какого-либо объекта недвижимости и, в связи с этим, сложностей с межеванием ЗНОгрП возникать не должно. Так наиболее массовый пример ЗНОгрП – озеленение территорий детских садов. Но есть и случаи, когда функция ограниченного пользования земельным участком с зелёными насаждениями является первичной по отношению к расположенной на участке недвижимости. Примеры: ботанические сады, платные парки. Сложности с формированием земельных участков подобных объектов (в тех редких случаях, когда таковые до сих пор не сформированы) должны решаться в каждом конкретном случае с учётом индивидуальных особенностей объекта.

 

4.3 ЗНВО Зелёные насаждения внутриквартального озеленения 

ЗНВО – основной источник озеленённых внутриквартальных территорий для формирования озеленённых частей участков многоквартирных жилых домов и других объектов недвижимости согласно регламентам озеленения, утверждённым в проекте ПЗЗ. При формировании земельных участков многоквартирных жилых домов в части вопросов озеленения необходимо учитывать:

- необходимость соблюдения норматива минимальной доли озеленения земельного участка (по ПЗЗ);

- желательность сохранения внутриквартальных скверов, как территорий общего пользования и самостоятельных участков рекреационного назначения (как описано выше);

- возможность использования озеленения стилобатов и крыш подземных и полуподземных гаражей (и других подобных сооружений) для соблюдения норматива минимальной доли озеленения земельного участка;

- нежелательность нарушения границами участков сложившейся рекреационной инфраструктуры квартала и сложившейся системы пешеходных проходов.

 

4.4 ЗНВСФ Зеленые насаждения, выполняющие специальные функции

Чаще всего при планировке и межевании кварталов жилой и деловой застройки ЗНВСФ могут встретиться как санитарно-защитное озеленение прилегающих к кварталам линейных объектов (дороги автомобильные и железные, реки и ручьи, полосы отвода инженерных коммуникаций и т.п.).  При этом, как правило, ЗНВСФ оказываются на территориях общего пользования за пределами красных линий квартала. В тех случаях, когда такие насаждения всё же попадают в пределы квартала, при межевании необходимо учитывать следующее:

- включение части территорий ЗНВСФ санитарного назначения (озеленение автомобильных и железных дорог, полос отвода инженерных коммуникаций) в земельные участки многоквартирных жилых домов возможно только при соблюдении санитарно-эпидемиологического законодательства. Заключение о возможности использования сформированных таким образом земельных участков для размещения жилых домов необходимо получить в органах Роспотребнадзора в порядке, установленном п.3 ст.12 Закона РФ  «О санитарно-эпидемиологическом благополучии»;

 - включение части территорий ЗНВСФ защитного назначения (озеленение водоохранных зон рек, озёр и ручьёв) в земельные участки многоквартирных жилых домов возможно только при соблюдении законодательства, регулирующего размеры, режимы и правовой статус водоохранных и водозащитных зон;

- выделение в пределах ЗНВСФ отдельных земельных участков рекреационного назначения (ЗНОП) возможно и желательно. Однако при этом опять же должны соблюдаться требования санитарно-эпидемиологического и водоохранного законодательств.

В общем случае, земельные участки ЗНВСФ должны выделяться по коду вида использования 12510 с одноимённым целевым назначением «для зелёных насаждений, выполняющих специальные функции».  При этом особое внимание необходимо уделить тому, чтобы различные по своему функциональному назначению территории общего пользования были разделены не чересполосицей новых красных линий, а границами сформированных в процессе межевания земельных участков общего пользования.

 

4.5 ЗНДО Зелёные насаждения декоративного озеленения

ЗНДО не формируют собственной функции и не подлежат выделению с помощью межевания. Они либо не учитываются в балансе озеленения участка (клумбы и деревья в вазонах, озеленение стен вьющимися растениями, деревья в решётке) либо учитываются как озеленение земельного участка объекта недвижимости (клумбы в земле, скверы без внутренней рекреационной инфраструктуры).  

 

 

5. Особенности определения конкретных границ озеленённых участков при проведении межевания

При разработке проектов планировки и межевания выявляется несовпадение границ квартала и его объектов, установленных различными правовыми и нормативными документами:

- границы выделенных и прошедших кадастровый учёт земельных участков;

- границы объектов садово-паркового хозяйства;

            - границы функциональных (Генплан) и территориальных (ПЗЗ) зон;

            - границы территорий ЗНОП;

            - красные линии, установленные ПДП;

            - фактические границы объектов на местности.

            Вопрос, который стоит перед проектировщиком Проекта планировки и проекта межевания – какие границы брать за основу при проведении новых красных линий в проекте планировки и при определении границ участков при межевании. Для принятия правильного решения необходимо учитывать, что любые картографические системы имеют ту или иную, чаще большую, величину погрешности отображения границ. При всём многообразии конкретных ситуаций мы рекомендуем руководствоваться в первую очередь фактическими границами объектов на местности и к ним привязывать всё остальное.

            (Несколько примеров)  

 

 

Основные выводы

1. Практика разработки проектов планировки и межевания в Санкт-Петербурге в 2006 – 2008 годах показывает, что разработчики относятся ко всем озеленённым пространствам квартала как к источнику формирования придомовых земельных участков. Формирования рекреационных территорий общего пользования внутри кварталов на уровне планировки и межевания территорий сейчас не происходит. Этим игнорируется существующая рекреационная структура территории кварталов и планировка территорий кварталов ранее установленная в ПДП, что является нарушением  п. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ.

2. При разработке проектов планировки и межевания застроенных жилых кварталов (микрорайонов) следует выделять обособленные земельные участки общего пользования рекреационного назначения. В практику разработки проектов планировки и межевания территорий, застроенных в период с 1917 по 1975 годы, необходимо ввести требование идентификации земельных участков, назначение которых согласно исходной проектной документации было: «микрорайонный, внутриквартальный или межквартальный сад», и которые, в целом, сохранились в качестве именно сада (сквера) общего пользования. При разработке планировочных решений на вновь осваиваемых жилых территориях следует ввести практику формирования таких объектов в градостроительной структуре.

3. При разработке проектов планировки и межевания формировать структуру территорий общего пользования в границах проектирования квартала следует:

- определением контура квартала (кварталов) с помощью красных линий;

- межеванием территорий общего пользования внутри квартала с помощью границ формируемых земельных участков общего пользования (а не с помощью внутриквартальных красных линий как сейчас).

4. При определении конкретных границ в проектах планировки и межевания городских кварталов сформированной ранее жилой и деловой застройки следует в первую очередь ориентироваться на фактическое расположение указываемых границ на местности.

5. Рекомендовать Комитету по градостроительству и архитектуре Администрации СПб совместно с Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга  подготовить и утвердить нормативную документацию по порядку учёта положений законодательства Санкт-Петербурга о зеленённых насаждениях при разработке проектов планировки и проектов межевания.

Смирнов А.Н.

распечатать  распечатать    отправить  отправить    другие материалы  другие материалы   
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ССЫЛКИ
Проекты ЭКОМ:
Городские зеленые насаждения
Разработка закона "О зеленых насаждениях общего пользования"
Защита прав граждан при проведении межевания городских земель
Публикации:
09.04.2013 - Центр экспертиз ЭКОМ провел экспертизу градостроительной документации, обосновывающей возможность строительства собора в парке Малиновка
03.04.2013 - Экспертное заключение по градостроительной документации, обосновывающей возмож-ность строительства собора в парке "Малиновка"
07.05.2012 - Повестка заседания №13 Городской рабочей группы по утверждению результатов инвентаризации территорий зеленых насаждений внутриквартального озеленения и корректировке ЗНОП
25.04.2012 - Повестка заседания №12 Городской рабочей группы по утверждению результатов инвентаризации территорий зеленых насаждений внутриквартального озеленения и корректировке ЗНОП
24.04.2012 - Протокол №10 Городской рабочей группы по утверждению результатов инвентаризации территорий зеленых насаждений внутриквартального озеленения и корректировке ЗНОП
24.04.2012 - Протокол №9 Городской рабочей группы по утверждению результатов инвентаризации территорий зеленых насаждений внутриквартального озеленения и корректировке ЗНОП
18.04.2012 - Повестка заседания №11 Городской рабочей группы по утверждению результатов инвентаризации территорий зеленых насаждений внутриквартального озеленения и корректировке ЗНОП
12.04.2012 - Повестка заседания №10 Городской рабочей группы по утверждению результатов инвентаризации территорий зеленых насаждений внутриквартального озеленения и корректировке ЗНОП
11.04.2012 - Протокол №8 Городской рабочей группы по утверждению результатов инвентаризации территорий зеленых насаждений внутриквартального озеленения и корректировке ЗНОП
06.04.2012 - Повестка заседания №9 Городской рабочей группы по утверждению результатов инвентаризации территорий зеленых насаждений внутриквартального озеленения и корректировке ЗНОП
05.04.2012 - Протокол №7 Городской рабочей группы по утверждению результатов инвентаризации территорий зеленых насаждений внутриквартального озеленения и корректировке ЗНОП
29.03.2012 - Повестка заседания №8 Городской рабочей группы по утверждению результатов инвентаризации территорий зеленых насаждений внутриквартального озеленения и корректировке ЗНОП
23.03.2012 - Протокол №6 Городской рабочей группы по утверждению результатов инвентаризации территорий зеленых насаждений внутриквартального озеленения и корректировке ЗНОП
23.03.2012 - Повестка заседания №7 Городской рабочей группы по утверждению результатов инвентаризации территорий зеленых насаждений внутриквартального озеленения и корректировке ЗНОП
16.03.2012 - Повестка заседания №6 Городской рабочей группы по утверждению результатов инвентаризации территорий зеленых насаждений внутриквартального озеленения и корректировке ЗНОП
18.10.2011 - Реновация – не повод лишать людей собственности
14.09.2011 - Новая градостроительная политика для нового правительства Санкт-Петербурга
05.09.2011 - Результаты народной инвентаризации зелёных насаждений по Выборгскому району
29.05.2011 - Результаты народной инвентаризации зелёных насаждений по Адмиралтейскому району
13.04.2011 - Результаты народной инвентаризации зелёных насаждений по Приморскому району
05.03.2011 - Результаты народной инвентаризации зелёных насаждений по Калининскому району
24.02.2011 - Результаты народной инвентаризации зелёных насаждений по Васильевскому острову
01.09.2010 - Закон Санкт-Петербурга "О зеленых насаждениях общего пользования" (№430-85)
01.09.2010 - Приложение 2 к закону "О зеленых насаждениях общего пользования" (№430-85)
01.09.2010 - Приложение 1 к закону "О зеленых насаждениях общего пользования" (№430-85)
01.09.2010 - Карта зеленых насаждений общего пользования в соответствии с Законом Санкт-Петербурга №430-85
16.06.2010 - Принят во втором чтении проект закона "О зелёных насаждениях"
14.06.2010 - Как внести предложения к перечню зеленых насаждений общего пользования, утверждаемому законом Петербурга? (2010)
13.06.2010 - Карты территорий зелёных насаждений общего пользования, исключаемых из закона.
08.06.2010 - Флешмобу - зеленый свет! В Петербурге прошла первая акция в защиту городской зелени
07.06.2010 - Губернатор внесла в ЗакС законопроект о радикальном сокращении перечня ЗНОП
Персоналии:
Смирнов Алексей Никитич
Яндекс цитирования Rambler's Top100
Copyright ©2004-2018 ЭКОМ. Все права защищены.
return_links(); ?>