ЭКОМ - Новости :: О возможности строительства высотного здания в районе застройки ОДР «Охта-центр» :: Версия для печати - технологии общественного участия

Адрес сервера: ecom.su/
Адрес страницы: ecom.su/news/index.php?id=1233


О возможности строительства высотного здания в районе застройки ОДР «Охта-центр»

Анализ правовой ситуации

Подготовлено экспертами
Центра экспертиз ЭКОМ[1] и
Санкт-Петербургского отделения ВООПиК[2]

 


1. Правовой режим территории.

Согласно функциональному зонированию Генплана территория, ограниченная Малооохтинским проспектом, набережной реки Охты и Красногвардейской площадью, где предполагается возведение высотного здания (базисный квартал 6001А, далее – «территория ОЦ») отнесена к зоне Д1. Законом Санкт-Петербурга - Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) для этой территории установлена зона ТД1-1-1 и режим зоны регулирования застройки ЗРЗ 2-1.

Градостроительными регламентами в составе ПЗЗ (т.е. - законодательно) установлены: максимальная высота наиболее выступающих частей карниза здания, формирующих уличный фронт – 48 метров, а максимальная высота для зданий, расположенных в глубине квартала – 100 метров. Одновременно для этой территории установлена величина так называемого «локального увеличения предельной высоты зданий и сооружений» – также 100 метров. Указанные выше высоты являются предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (далее – предельные параметры) в смысле, установленном статьёй 38 Градостроительного Кодекса.

2. Возможность строительства здания, превышающего 100 метров в высоту над дневной поверхностью земли.

Для строительства здания выше 100 метров правообладатель земельного участка должен получить разрешение на отклонение от предельных параметров в порядке, установленном статьёй 40 Градостроительного Кодекса, ПЗЗ СПб и иным городским законодательством в сфере градостроительной деятельности.

Согласно п. 1 ст. 40 Градостроительного кодекса РФ право обратиться за разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства имеют только (исключительно) правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки.

Для зоны ТД1-1-1 минимальный размер земельных участков не установлен.

К неблагоприятным характеристикам земельного участка специалисты относят, в первую очередь, ярко выраженный рельеф (крутой склон), опасность развития эрозионных процессов, попадание части участка в санитарно-защитную зону, форму участка (чрезмерно вытянутый, «звёздчатый», неправильной геометрической формы и пр.). Неблагоприятные характеристики участка могут являться основанием для отклонения от таких предельных параметров, как, например, минимальная этажность застройки (если она устанавливается), минимальная площадь застройки или, наоборот, минимальный процент озеленённости земельного участка и др. – в тех случаях, когда физически невозможно произвести застройку с параметрами, установленными градостроительными регламентами. Однако ни одна из мыслимых неблагоприятных характеристик земельного участка не позволяет обосновать превышение предельных параметров высотности зданий. Высотные здания всегда строятся на участках, благоприятных для застройки.

Оставляя перечень «иных, неблагоприятных для застройки» характеристик открытым, федеральный законодатель возложил на застройщика (правообладателя земельного участка) бремя доказывания того, что какие-то характеристики являются «неблагоприятными». Процедура такого доказывания может быть конкретизирована законом Санкт-Петербурга или сложиться на практике. Однако, если наличие неблагоприятных характеристик не будет доказано, то заявитель лишается права запрашивать разрешение об отклонении. Обязанность отклонить заявление фактически возлагается на Комиссию по землепользованию и застройке. 

Рассмотрение вопроса о предоставлении разрешения на строительство здания выше 100 метров на указанной территории «по существу» без обоснования права застройщика испрашивать разрешение – является нарушением действующего законодательства. Нарушителем в этом случае является Комиссия по землепользованию и застройке, а также – в случае принятия решения по данному вопросу губернатором Санкт-Петербурга – губернатор Санкт-Петербурга.

 

3. Проведение слушаний по вопросу предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров.

Согласно п. 3 ст. 40 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК), лицо, заинтересованное в получении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, направляет  заявление о предоставлении такого разрешения в комиссию по землепользованию и застройке.

В соответствии со ст. 14 закона Санкт-Петербурга «Об основах регулирования градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге», ст. 2 закона Санкт-Петербурга «О порядке организации и проведения публичных слушаний и информирования населения при осуществлении градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге» организация и проведение публичных слушаний по вопросам о предоставлении разрешений на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства отнесены к полномочиям Комиссии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга (далее – КЗиЗ).

Таким образом, администрация Красногвардейского района не имеет полномочий по организации и проведению слушаний, подготовке протоколов и заключения слушаний.

Названные законы Санкт-Петербурга не наделяют администрации районов полномочиями по проведению слушаний по данному вопросу, указывая в качестве уполномоченного органа КЗиЗ. К компетенции администрации отнесено только оказание технической поддержки районным отделениям КЗиЗ в проведении слушаний.

Организация слушаний администрацией района не позволяет потенциальным участникам слушаний донести своё мнение непосредственно до специалистов, которые уполномочены готовить рекомендации по данному вопросу – до членов КЗиЗ. Организация слушаний, подготовка итоговых документов посредником, не уполномоченным принимать решение, лишает граждан возможности непосредственно представлять аргументы в КЗиЗ, испрашивать и получать ответы – т.е. участвовать в том, что составляет суть общественного обсуждения проекта градостроительного решения. При таких обстоятельствах администрация района не несёт ответственности за достоверность изложения аргументов сторон в протоколе слушаний, поскольку не является уполномоченным органом.

Организация слушаний неуполномоченным на то органом приводит к нарушению охраняемых законом прав и законных интересов горожан.

 

4. Возможность строительства здания высотой от 48 до 100 метров над дневной поверхностью земли.

Правовое разрешение данного вопроса оказывается неоднозначным в силу того, что для территории установлены два совпадающих по значению параметра, которые, однако, требуют различной процедуры установления высоты возможного строительства:

  • максимальная высота конька или плоской кровли зданий, строений, сооружений, расположенных в глубине квартала (далее – «максимальная высота») – 100 метров;
  • значение локального увеличения предельной высоты зданий, строений, сооружений (далее – «ЛУПВ») – 100 метров.

При этом для строительства здания с максимальной высотой специальных разрешений не требуется, а для строительства здания на основании ЛУПВ требуется, во-первых, уточнение местоположения такого здания в составе документации по планировке территории (проекта планировки), а во-вторых, согласование в установленном порядке архитектурного решения.  «Установленный порядок» в настоящее время отсутствует, но статья 8 Приложения 3 к Закону Санкт-Петербурга  «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» указывает, что в качестве обосновывающих материалов к такому  проекту должны быть приложены результаты оценки видимости планируемого к строительству (реконструкции) здания (сооружения) с учетом запрашиваемых отклонений от предельных параметров на фоне охраняемых панорам (макроуровень) и на фоне окружающей застройки (микроуровень), осуществленной в соответствии с методикой, выполненной в соответствии с требованиями законодательства в сфере охраны объектов культурного наследия и утвержденной органом  градостроительства Санкт-Петербурга.

Следует отметить, что такое противоречие возникло вследствие небрежности подготовки картографических материалов проекта ПЗЗ, вынесенных на публичные слушания и рассмотрение Законодательного Собрания: на соответствующей карте (лист 104 Приложения 4) цифра «100», обозначающая параметр максимальной высоты, оказалась закрыта номером «№70» ЛУПВ (см. рисунок). Поэтому все участники обсуждения, кроме разработчиков высотного регламента, добросовестно заблуждались относительно того, какой параметр отображен на карте.

Однако, поскольку Правилами землепользования и застройки для данной территории установлен режим ЗРЗ 2-1, для окончательного решения вопроса о возможности любого нового строительства необходимо обратиться к законодательству о режимах зон охраны объектов культурного наследия.

 

5. Ограничения «Режимов зон охраны…», препятствующие возведению высотного здания.

15 марта 2009 г. вступил в силу закон Санкт-Петербурга «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон…».

Согласно данному закону, территория предполагаемого строительства ОДЦ «Охта-центр» целиком находится в одной из зон охраны объектов культурного наследия – зоне регулируемой застройки 2-й категории (ЗРЗ-2). Согласно установленному данным законом режиму ЗРЗ-2 на этой территории «устанавливаются следующие ограничения:

а) формирование уличного фронта застройки с преобладанием горизонтальных линий в силуэте, возможны отдельные акценты в соответствии с заключением государственного органа охраны объектов культурного наследия;

б) необходимость обеспечения визуального превышения уличного фронта над внутриквартальной застройкой: объекты не должны быть видны с открытых городских пространств;

в) предельные параметры высоты определяются в соответствии с Правилами землепользования и застройки и при условии сохранения панорам и видов исторического центра Санкт-Петербурга, указанных в приложении № 1 к режимам» (с. 221[3], пункт 4.3.в главы 1 раздела 2 «Режимов…»).

Строительство высотного здания даже существенно меньшей высоты, чем 396 м, приведет к искажению ряда панорам и видов, охраняемых законом.

В пункте 2.1 приложения № 1 (с. 260) говорится: «Силуэт города определяет соотношение доминант и фоновой застройки. Не допускается появление новых доминант в пределах охранной зоны, зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности 1, а также в пределах обзора панорам исторического центра, открытых городских пространств. Охраняется доминирующее положение архитектурных доминант, возвышающихся над массивом городской застройки». Эти охраняемые доминанты перечислены в законе. В том числе среди них: Смольный собор, как общегородская доминанта.

В пункте 2.3 приложения № 1 (с. 262—263) говорится: «2.3.1. В историческом центре охраняются панорамы, основные площадки и пути их обзора. Охраняются сочетания компонентов исторического городского ландшафта с акцентами и доминантами на фоне неба в пределах видимости 6 километров». <…> В частности, охраняются: «2.3.2. …в) панорамы кругового обзора со следующих площадок: галереи верхнего яруса колоннад Исаакиевского собора; моста Лейтенанта Шмидта; Дворцового моста; Троицкого моста. Охраняются сочетания ценных компонентов городского ландшафта с акцентами и доминантами, зрительно четко воспринимаемые на фоне неба в пределах видимости 6 км. Объекты дальних планов, расположенные за пределами видимости 6 км, не должны снижать композиционную роль компонентов ближних планов».

В пункте 2.4 приложения № 1 (с. 263) говорится: «Охраняются от искажений следующие композиционно завершенные виды городского ландшафта и фиксированные площадки их обзора: …на Спасо-Преображенский собор с Литейного пр., …на Смольный монастырь и собор с площади Растрелли…».

В пункте 2.5 приложения № 1 (с. 263—265) приводится перечень композиционно завершенных открытых городских пространств, среди которых: пл. Растрелли, Преображенская пл., Кирочная ул. (от Литейного пр. до Суворовского пр.), Манежный пер., ул. Рылеева, Фурштатская ул. и многие другие (называем только те, в перспективе которых небоскрёб будет виден даже по расчётам разработчиков проекта).

Возможность отклонения от этих требований, казалось бы, мог дать пункт 1.7 «Режимов»: «…Строительство зданий, строений и сооружений, имеющих особое значение для социального, экономического, культурного и иного развития Санкт-Петербурга, с отклонением от требований режимов допускается при наличии положительного заключения государственной историко-культурной экспертизы о соответствии отклонений требованиям государственной охраны объектов культурного наследия и на основе результатов публичных слушаний» (с. 211—212).

Однако условия, изложенные в пункте 1.7, не позволяют дать разрешение на заявленное строительство небоскреба на территории ОЦ на законных основаниях, так как  заключение государственной историко-культурной экспертизы не может противоречить требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, прямо сформулированным в действующем законодательстве, в том числе и процитированным выше.



[3] Здесь и далее ссылки даются на страницы официальной публикации этого закона в «Информационном бюллетене Администрации Санкт-Петербурга» № 7/1 (608/1) от 4 марта 2009 г.

Дополнительные ссылки:

ПРОЕКТЫ ЭКОМ:

  • Общественное участие в решении проблем развития городов (0)Экспертиза специальных разрешений
    ecom.su/themes/?id=68
  • Общественное участие в решении проблем развития городов
    ecom.su/themes/?id=47
  • Общественное участие в решении проблем развития городов (0)Общественная кампания против строительства небоскрёба в составе "Охта-центра"
    ecom.su/themes/?id=69
  • :

  • 07.05.2013 - Заключение общественной экологической экспертизы
    ecom.su/investigation/index.php?id=1512
  • НОВОСТИ РАЗДЕЛА/ПРОЕКТА:

  • 05.09.2011 - Результаты народной инвентаризации зелёных насаждений по Выборгскому району
    ecom.su/news/index.php?id=1464
  • 05.03.2011 - Результаты народной инвентаризации зелёных насаждений по Калининскому району
    ecom.su/news/index.php?id=1456
  • 24.02.2011 - Результаты народной инвентаризации зелёных насаждений по Васильевскому острову
    ecom.su/news/index.php?id=1455
  • 07.06.2010 - Губернатор внесла в ЗакС законопроект о радикальном сокращении перечня ЗНОП
    ecom.su/news/index.php?id=1408
  • 16.03.2010 - Доступ к информации о деятельности госорганов может быть закрыт
    ecom.su/news/index.php?id=1375
  • 01.03.2010 - SOS! Парки, сады и скверы Петербурга под угрозой уничтожения!
    ecom.su/news/index.php?id=1365
  • 16.02.2010 - Комментарий ЭКОМ к карте официальной инвентаризации озелененных территорий
    ecom.su/news/index.php?id=1358
  • 15.12.2009 - Исключение 24 участков зеленых насаждений незаконно и недопустимо
    ecom.su/news/index.php?id=1336
  • 24.11.2009 - Комиссия по землепользованию и застройке Петербургу не нужна
    ecom.su/news/index.php?id=1331
  • 09.11.2009 - ЭКОМ начинает общественную кампанию по защите 21 ЗНОП, приговоренных администрацией города к уничтожению
    ecom.su/news/index.php?id=1326
  • 29.10.2009 - Накануне Дня всех ЗНОП: планы Администрации по исключению скверов, школьный сюжет
    ecom.su/news/index.php?id=1323
  • 28.10.2009 - Жертвы уплотнительных планов Администрации: анализ ЭКОМ
    ecom.su/news/index.php?id=1322
  • 26.10.2009 - Обоснования по исключению 161 ЗНОП: коллекция фантастических ошибок
    ecom.su/news/index.php?id=1320
  • 25.10.2009 - Филипп Никандров не узнал собственные картинки проекта «Охта-центр»
    ecom.su/news/index.php?id=1318
  • 23.10.2009 - Администрация "зарезервировала" под уплотнительную застройку 33 зеленых участка
    ecom.su/news/index.php?id=1315
  • 05.10.2009 - Как ввести в заблуждение петербуржцев: опыт АСИ, случай с Охта-центром
    ecom.su/news/index.php?id=1294
  • 17.09.2009 - Охта-центр: экспертное заключение Центра экспертиз ЭКОМ и Петербургского отделения ВООПИиК
    ecom.su/news/index.php?id=1280
  • 17.09.2009 - Охта-центр: экспертное заключение Петербургского отделения ВООПИиК
    ecom.su/news/index.php?id=1279
  • 17.09.2009 - Охта-центр: экспертное заключение Фонда "Институт экономики города", Москва.
    ecom.su/news/index.php?id=1278
  • 14.09.2009 - Запросы ОДЦ "Охта" необоснованы
    ecom.su/news/index.php?id=1274
  • 31.08.2009 - Небоскрёб отменяется!
    ecom.su/news/index.php?id=1267
  • 13.07.2009 - Псевдоохотничий бизнес на просторах Ленобласти
    ecom.su/news/index.php?id=1254
  • 19.05.2009 - Обновлённый анализ наиболее значительного влияния вида высотного здания ОДР «Охта-Центр» высотой 396 метров на панорамы исторического центра Санкт-Петербурга
    ecom.su/news/index.php?id=1232
  • 04.05.2009 - КАД сильно «обидела» фонтаны. Экспертная оценка нарушений
    ecom.su/news/index.php?id=1230
  • 23.02.2009 - Прокуратура не заметила «локальных доминант» в ПЗЗ
    ecom.su/news/index.php?id=1207
  • 19.12.2008 - «Локальные доминанты» на карте высотного регламента – юридический нонсенс
    ecom.su/news/index.php?id=1173
  • 16.09.2008 - Планировались ли сады и скверы в кварталах советской застройки?
    ecom.su/news/index.php?id=1115
  • 10.09.2008 - Предложения Центра экспертиз ЭКОМ по корректировке проекта ПЗЗ
    ecom.su/news/index.php?id=1111
  • 01.07.2008 - Замечания по проекту планировки и проекта межевания 13863 (территория предполагаемого "Охта-центра")
    ecom.su/news/index.php?id=1084
  • 23.06.2008 - Сквер Подводников. Правовые аспекты ситуации
    ecom.su/news/index.php?id=1081
  • Яндекс цитирования Rambler's Top100
    Copyright ©2004-2019 ЭКОМ. Все права защищены.