- 05.09.2007 Замечания по проекту ВРЗ-07/0598 (квартал ограниченный реками Охта и Оккервиль и осевыми линиями Заневского пр. и пр.Шаумяна)1. По составу и текстовой части ВРЗ-07/0598 (далее – ВРЗ).
Состав ВРЗ-07/0598 в целом не может быть признан удовлетворительным.
В составе ВРЗ отсутствуют очевидно необходимые разделы и документы:
- техническое задание на проектирование и разрешительное письмо КГА на разработку регламента;
- перечень использованной при разработке ВРЗ градостроительной документации, а также законодательных и нормативно-правовых актов;
- раздел сведений о квартале, на который разрабатывается ВРЗ;
- не разработаны и не выделены картографически зоны особых условий и особых ограничений градостроительной деятельности.
Содержательно текстовые разделы рассматриваемого ВРЗ представляют собой точное или технически адаптированное копирование соответствующих разделов проекта правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга (далее – ПЗЗ). Учитывая то, что проект ПЗЗ до настоящего времени не утверждён, такое цитирование в качестве общего методического подхода можно было бы признать правомерным и полезным. Однако, осуществляя дословное цитирование проекта ПЗЗ авторы ВРЗ не смогли или не посчитали нужным учесть особенности собственно рассматриваемого квартала, что в ряде случаев привело либо к излишней регламентации нехарактерных или недопустимых для рассматриваемого квартала видов градостроительной деятельности (табл. 1) либо к прямым смысловым ошибкам (табл. 2). К сожалению, также приходится констатировать, что ошибки и даже опечатки самого проекта ПЗЗ также без изменений «перекочевали» в рассматриваемый ВРЗ.
Раздел 4 ВРЗ «Градостроительные регламенты в части ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства» дословно процитирован из проекта ПЗЗ неправомерно, так как содержательно представляет собой общие правила, с использованием которых должны разрабатываться конкретные регламенты. Разработчик ВРЗ должен был на основании этих положений:
- установить и обозначить на карте квартала территории с особым режимом использования (водоохранные, санитарно-защитные, горно-санитарные и прочие зоны);
- разработать и прописать в ВРЗ конкретные ограничения по режимам использования соответствующих зон.
(Так, в частности:
- на основании распоряжения губернатора СПб от 15.10.99 № 1101 должны были быть разработаны водоохранные зоны рек Охъта и Оккервиль;
- на основании постановления правительства от 20.11.2000 №878 и постановления Госгортехнадзора РФ от 23.11.1994 № 61 должна была быть разработана охранная зона газораспределительной сети).
Помимо указанного очевидным недостатком рассматриваемого ВРЗ является то, что текстовые разделы содержат лишь общие требования к параметрам застройки квартала и общие ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а частные требования к указанным параметрам и частные ограничения исходящие из особенностей градостроительной ситуации в рассматриваемом квартале в ВРЗ не представлены. В таблице 3 настоящих замечаний приведены некоторые из таких частных требований и ограничений.
2. По картографической части ВРЗ.
Выделение в квартале зон ТЖ5, ТД1_1_2, ТД2_3, ТП1, ТР2_1 и ТР2_2, а также зоны ТУ (вне границ проектирования) представляется в целом обоснованным и соответствующим действующему Генеральному плану Санкт-Петербурга. В тоже время к картографической части ВРЗ имеются следующие замечания:
1. Границы зоны ТР2_1 определены в проекте ВРЗ неправильно. В ВРЗ повторена ошибка генерального плана в котором в зону включено жилое здание по Заневскому проспекту (д.26 кор.1). В тоже время, в проекте поправок к Генеральнорму плану Санкт-Петербурга и в проекте ПЗЗ данная ошибка исправлена и северо-восточная граница зоны передвинута западнее. Очевидно, что такое же изменение должно быть внесено и в рассматриваемый ВРЗ.
2. В представленном ВРЗ выделена одна зона зелёных насаждений общего пользования. В тоже время, проект закона Санкт-Петербурга «О зелёных насаждениях общего пользования» (принятый на текущий момент в трёх чтениях Законодательным Собранием Санкт-Петербурга) выделяет в пределах квартала проектирования два участка зелёных насаждений общего пользования. Ещё один (кроме указанного в ВРЗ) располагается вдоль реки Охта до впадения в неё реки Оккервиль (номер 7.36 по номенклатуре проекта закона).
Полагаем, что было бы правильно включить указанный участок зелёных насаждений квартала в ВРЗ в качестве отдельной перспективной рекреационной зоны общего пользования.
По вышеуказанным основаниям картографическое Приложение 1 к рассматриваемому ВРЗ подлежит исправлению.
3. Выводы
Проект ВРЗ-07/0598 подлежит кардинальной переработке с учётом настоящих замечаний.
Таблица 1
Перечень замечаний по текстовой части ВРЗ-07/0598, связанных с нехарактерными или недопустимыми для рассматриваемого квартала видами градостроительной деятельности
№ |
Текст ВРЗ |
Мотивировка возражений |
Предложения |
1 |
2.4.5 Суммарная общая площадь территории, занимаемая объектами вспомогательных видов разрешенного использования расположенных на территории гольф-клубов, не должна превышать 7% от площади полей для гольфа. |
Существующая плотность застройки квартала не позволяет говорить о возможности перспективного размещения в нём гольф клубов. |
Предложение первое пункта 2.4.5 ВРЗ исключить.
|
2 |
3.1.4.3. На территориях исторических районов (зоны и подзоны ТЖ6, ТЖ7, ТД1_1-1, ТД1_2-1, ТД1_2-2, ТД2-1, ТД2-2) минимальная доля озеленения территории земельного участка многоквартирного дома должна составлять 10%, но не менее 15 кв. метров на участок. Доля озелененных территорий для иных объектов в указанных зонах и подзонах (кроме садов и скверов) не устанавливается; при этом обязательно сохранение существующих озелененных территорий, либо проведение компенсационного озеленения в соответствии с законодательством Санкт-Петербурга. Доля озелененных территорий садов, скверов (код 127.1) – 70%. |
Указанные в пункте зоны ТЖ6, ТЖ7, ТД1_1-1, ТД1_2-1, ТД1_2-2, ТД2-1, ТД2-2 настоящим регламентом в квартале не устанавливаются |
Пункт 3.1.4.3. ВРЗ исключить |
3 |
Таблица 3.1.4
Минимально допустимая площадь озеленённой территории земельных участков
(таблицу смотри в ВРЗ или в проекте ПЗЗ том2 таблица 2.1 ) |
В таблице 3.1.4 указаны виды использования, которых нет в перечнях 2.2 и 2.3 основных и условно разрешённых видов использования земельных участков рассматриваемого ВРЗ:
комплексы аттракционов, луна-парки, (код вида использования 111.2); санаторно-курортные учреждения, объекты для оздоровительных целей (коды вида использования 108.4, 126); индивидуальные жилые дома, дачи; объекты ритуальной деятельности (коды вида использования 101, 102, 138); объекты сельскохозяйственного использования (коды вида использования 132, 133, 135). |
Исключить из таблицы 3.1.4 и примечания к ней виды использования соответствующие кодам: 111.2; 108.4, 126; 101, 102, 132, 133, 135 и 138. |
4 |
Таблица 3.1.5
Минимальное количество машино-мест для хранения индивидуального автотранспорта на территории земельных участков
(таблицу смотри в ВРЗ или в проекте ПЗЗ том2 таблица 2.2 ) |
В таблице 3.1.5 указаны виды использования, которых нет в перечнях 2.2 и 2.3 основных и условно разрешённых видов использования земельных участков рассматриваемого ВРЗ:
Индивидуальные жилые дома, дачи, садоводства (коды вида использования 101, 102); санаторно-курортные учреждения (коды вида использования 108.4); земельные участки комплексов аттракционов, луна-парков, (код вида использования 111.2); кладбища, крематории (коды вида использования 138.1. 138.2); аэродромы и аэропорты, вокзалы (авто-, речные, морские, железнодорожные) (коды вида использования 142.2, 142.3). |
Исключить из таблицы 3.1.5 виды использования соответствующие кодам: 101, 102, 108.4, 111.2, 138.1, 138.2, 142.2, 142.3. |
5 |
3.1.6.4. Требования по минимальному количеству мест на погрузочно-разгрузочных площадках на территории земельных участков указанные в п.3.6.3 относятся к объектам следующих видов разрешенного использования: объекты торговли (код 105); объекты общественного питания (код 106); промышленные объекты (код 121); складские объекты (код 122); предприятия по первичной переработке, расфасовке сельскохозяйственной продукции и техническому обслуживанию сельхозпроизводства (ремонт, складирование) (код 131.2). |
В пункте 3.1.6.4. указан вид использования, которого нет в перечнях 2.2 и 2.3 основных и условно разрешённых видов использования земельных участков рассматриваемого ВРЗ:
предприятия по первичной переработке, расфасовке сельскохозяйственной продукции и техническому обслуживанию сельхозпроизводства (ремонт, складирование) (код вида использования 131.2). |
Исключить из пункта 3.1.6.4. вид использования соответствующий коду: 131.2. |
6 |
Приложение 3
Действие временного регламента застройки распространяется на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах территориальных зон и подзон:
- за исключением земель водного фонда покрытых поверхностными водами, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), земельных участков расположенных в границах свободных экономических зон, для которых в соответствии с федеральным законодательством градостроительные регламенты не устанавливаются. |
В абзаце втором приложения 3 указаны земли и виды использования земельных участков, которых нет в составе земель рассматриваемого квартала и в перечнях 2.2 и 2.3 основных и условно разрешённых видов использования земельных участков рассматриваемого ВРЗ.
|
Абзац второй приложения 3 исключить. |
7 |
3.1.3.3. Доминанты могут располагаться:
по фронту застройки квартала: на пересечении транспортных магистралей; в угловых частях квартала; в центральной части линии застройки квартала (кроме исторического центра). |
Слова «кроме исторического центра» к рассматриваемому кварталу не относятся |
Слова «кроме исторического центра» исключить |
Таблица 2
Перечень замечаний по текстовой и картографической части ВРЗ-07/0598 связанных с ошибками и опечатками смыслового характера
№ |
Текст ВРЗ |
Мотивировка возражений |
Предложения |
1. |
3.1.4.7. При застройке земельных участков, расположенных вне рекреационных зон (Р) и примыкающих к лесам, лесопаркам, городским и районным садам и паркам, в пределах доступности не более 300 метров, площадь озеленения допускается уменьшать, но не более чем на 30%. |
Данное общее положение проекта ПЗЗ следовало в ВРЗ применить и указать в картографических ма-териалах конкретную территорию квартала, на которую распро-страняется это положение. |
Доработать картографические материалы ВРЗ с учётом замечания |
2. |
3.1.4.8. Требования к размерам и озеленению санитарно-защитных зон следует принимать в соответствии с техническими регламентами, СанПиНами и иными действующими нормативными техническими документами.
|
Данное общее положение ПЗЗ является основанием для разработки конкретных регламентов застройки. В рассматриваемом ВРЗ санитарно-защитные зоны не устанавливаются. |
Пункт 3.1.4.8. ВРЗ исключить.
|
3. |
Таблица 3.1.5 Строка 7 Столбец «Код вида использования»
105, 106, 107, 109.2, 109.3, 111.1, 11.3, 112, 113, 114, 115, 116, 117, 120, 121, 122, 124, 142.2.4 |
Опечатка
Вместо 11.3 следует читать 111.3 |
Исправить опечатку |
4. |
Перечень 3.2 ТЖ4
5. Максимальная общая площадь объектов капитального строительства нежилого назначения (за исключением объектов дошкольного, начального и среднего общего образования (код 108.1), многоэтажных и подземных гаражей (код 145.1.2) и амбулаторно-поликлини-ческих учреждений (Код 109.2) на территории земельных участков – 2000 кв. метров. |
Максимальная общая площадь любых объектов на земельных участках может быть установлена только в удельных показателях (например: 40 кв. метров на каждые 100 кв. метров общей площади жилья).
Установление абсо-лютных показателей допустимо только применительно к конкретному участку. |
Разработать данный показатель регламента в удельных величинах |
5. |
3.2 Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства
Подзона ТД1_1-2
6. При формировании земельных участков многоквартирных жилых домов зоны ТД1_1-3….
|
опечатка |
Зону ТД1_1-3 исправить на зону ТД1_1-2 |
5. |
Приложение 1
Схема временного регламента застройки
Зона ТД1_1_2 |
Неправильно указано написание деловой зоны |
Указать название зоны правильно:
Зона ТД1_1-2
(Основание – проект ПЗЗ) |
Таблица 3
Предложения по установлению частных ограничений, исходящих из особенностей градостроительной ситуации в рассматриваемом квартале
№ |
Текст ВРЗ |
Мотивировка возражений |
Предложения |
1. |
Перечень 2.3 (стр.8 ВРЗ)
Условно разрешённые виды использования, допустимые к применению в пределах территориальной зоны после получения дополнительных согласований и выполнения дополнительных условий
ТД2
109.1.2 Для размещения больничных учреждений со специальными требованиями к размещению (типа инфекционных и т.п.) |
Перспективное размещение больничных учреждений со специальными требованиями к размещению (инфекционных) в деловой зоне квартала большую часть которого занимают жилые дома, а также общественные учреждения, предусматривающие их широкое общественное использование неограниченным кругом граждан (зоны ТЖ5 и ТД1_1-2) представляется недопустимым |
Код и вид использования 109.1.2 из условно разрешённых видов использования зоны ТД2 ВРЗ исключить |
2. |
Перечень 2.3 (стр.8 ВРЗ)
Условно разрешённые виды использования, допустимые к применению в пределах территориальной зоны после получения дополнительных согласований и выполнения дополнительных условий
ТД1_1_2
Для размещения железнодорожных вокзалов;
Для размещения автовокзалов. |
Градостроительно-транспортная обстановка в рассматриваемом квартале складывается таким образом, что перспективное размещение в нём железнодорожных и автовокзалов в пре-делах зон ТД1_1-2 представляется недопустимым |
Коды и виды использования 142.4.1 и 142.5.1 условно разрешённых видов использования зон ТД1_1-2 ВРЗ исключить |
3. |
Перечень 2.3 (стр.8,9 ВРЗ)
Условно разрешённые виды использования, допустимые к применению в пределах территориальной зоны после получения дополнительных согласований и выполнения дополнительных условий
ТП1
Для размещения объектов оптовой торговли 105.2; Для размещения гостиниц 118; Для размещения объектов внутригородского транспорта (пассажирского и грузового) 142.1; Для размещения стоянок городского транспорта (ведомственного, экскурсионного транспорта, такси) 145.2.2; Для размещения стоянок внешнего грузового транспорта 145.2.3. |
В связи с тем, что производственная зона ТП1 расположена в самом центре жилого квартала полагаем недопустимым размещение в ней объектов, связанных с высоким транспортным трафиком их посещения, а также транспортных баз |
Коды и виды использования 105.2; 118; 142.1 145.2.2 и 145.2.3 условно разрешённых видов использования зоны ТП1 ВРЗ исключить |
4. |
Перечень 2.2 (стр.7 ВРЗ)
Основные виды разрешённого использования, допустимые к применению в пределах территориальной зоны без согласований и дополнительных условий
ТП1
Для размещения объектов внешнего автомобильного транспорта 142.5 |
В связи с тем, что производственная зона ТП1 расположена в самом центре жилого квартала полагаем недопустимым размещение в ней объектов, связанных с высоким транспортным трафиком их посещения, а также транспортных баз |
Код и вид использования 142.5 основного вида разрешённого использования зоны ТП1 ВРЗ исключить |
5. |
Перечень 2.3 (стр.9 ВРЗ)
Условно разрешённые виды использования, допустимые к применению в пределах территориальной зоны после получения дополнительных согласований и выполнения дополнительных условий
ТР2_1
Для размещения крытых спортивных комплексов (физкультурно-оздоровительные комплексы, спортивные залы, бассейны и т.п. объекты) без трибун для зрителей. 110.1 Для размещения религиозных объектов 112; Для размещения питомников и оранжерей садово-паркового хозяйства 131.3
|
Характер зелёных насаждений в пределах расположенной в квартале зоны ТР2_1 не позволяет предполагать возможность перспективного размещения в ней:
физкультурно-оздоро-вительных комплексов; спортивных залов, бассейнов и т.п. объектов) без трибун для зрителей. 110.1; религиозных объектов 112; питомников и оранжерей садово-паркового хозяйства 131.3. |
Коды и виды использования 110.1; 112; и 131.3 условно разрешённых видов использования зоны ТР2_1 ВРЗ исключить |
6. |
3.2 Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства
Подзона ТД1_1-2
5. Минимальная доля озеленения территории земельного участка при размещении объектов всех видов разрешённого использования кроме объектов ниже перечисленных видов разрешённого использования – 15%. |
Оснований, по которым для данной зоны устанавливается минимально возможный процент озеленения земельных участков не усматривается. |
В пункте 5 указать, что минимальные размеры озеленённой территории земельных участков устанавливаются в соответствии с таблицей 3.1.4 |
7. |
3.2 Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства
Подзона ТД2-3
1.Высота фоновой застройки 42 м. Высота доминант 42 м.
|
Высота фоновой застройки зоны безосновательно превышает уровень фоновой застройки квартала в целом на 9 метров. |
В пункте 1 указать высоту фоновой застройки зоны ТД2-3: 33 метра. Высоту доминант там же – 45 метров. |
8. |
3.2 Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства
Подзона ТД2-3
1. Предельная (максимальная и/или минимальная) высота зданий, строений, сооружений на территории земельного участка, в случае если значение не указано на схеме границ действия градостроительных регламентов в части предельной высоты зданий, строений и сооружений настоящим подразделом градостроительного регламента не устанавливается. |
В настоящем регламенте, разработанном на конкретный квартал, предельные высоты зданий должны быть определены для всех функциональных подзон, включая производственную |
В пункте 1 указать высоту фоновой застройки зоны ТП1: 33 метра. Высоту доминант там же – 45 метров. |
9. |
3.2 Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства
Подзоны ТР2-1 и ТР2-2
Территория без застройки
|
Поскольку временный регламент устанавливается в первую очередь для определения возможных параметров будущей застройки, на рекреационные зоны тоже должны быть разработаны предельные параметры разрешённого строительства |
Разработать предельные параметры разрешённого строительства |
10. |
3.2 Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства
Подзона ТУ
Территория без застройки |
Поскольку дороги и улицы, а также соответствующие земельные участки относятся к землям общего пользования, то в соответствии с действующим законодательством РФ градостроительные регламенты не могут быть на них установлены |
Вместо слов «территория без застройки» указать «территория общего пользования, регламенты не устанавливаются» |
11. |
Коэффициент не разработан. |
С целью ограничения перспективной уплотнительной застройки полагаем необходимым разработку и утверждение в составе временного регламента
Коэффициента застройки территории жилой зоны ТЖ5 |
Предлагаем установить коэффициент застройки территории жилой зоны ТЖ5 не более 35%. |
Эксперт
центра экспертиз ЭКОМ А.Н.Смирнов
|
