Rambler's Top100
Центр экспертиз ЭКОМ РОО Санкт-Петербургское общество естествоиспытателей Центр экспертиз ЭКОМ РОО Санкт-Петербургское общество естествоиспытателей
Что есть на сайте    журналистам   специалистам   студентам   гражданам   друзьям   прочее
Гражданские конференции
Общественная экологическая экспертиза
Административные общественные слушания
Общественное обсуждение градостроительных проектов
Разработка проектов нормативных актов
Мониторинг правоприменения
Доступ к правосудию
Другие технологии общественного участия
Индикаторы общественного участия
Библиотека Центра ЭКОМ
О нас
Наши партнёры
Проекты ЭКОМ
  Актуальная кампания:

СПАСТИ СЕСТРОРЕЦКИЙ БЕРЕГ!

РАЗВИТИЕ ОСОБО ОХРАНЯЕМЫХ ПРИРОДНЫХ ТЕРРИТОРИЙ ПЕТЕРБУРГА

 Подписка на новости
Подпишитесь на рассылку коротких сообщений о новых материалах на сайте
E-mail:
Посмотреть архив сообщений
  Сохранить ссылку:
Начало : : Новости : Замечания по проекту ВРЗ-07/0598 (квартал ограниченный реками Охта и Оккервиль и осевыми линиями Заневского пр. и пр.Шаумяна)
    ПОДРАЗДЕЛЫ

- 05.09.2007

Замечания по проекту ВРЗ-07/0598 (квартал ограниченный реками Охта и Оккервиль и осевыми линиями Заневского пр. и пр.Шаумяна)

1.     По составу и текстовой части ВРЗ-07/0598  (далее – ВРЗ).

Состав  ВРЗ-07/0598 в целом не может быть признан удовлетворительным.

В составе ВРЗ отсутствуют очевидно необходимые разделы и документы:

- техническое задание на проектирование и разрешительное письмо КГА на разработку регламента;

- перечень использованной при разработке ВРЗ градостроительной документации, а также законодательных и нормативно-правовых актов;

- раздел сведений о квартале, на который разрабатывается ВРЗ; 

- не разработаны и не выделены картографически зоны  особых условий и особых ограничений градостроительной деятельности.

Содержательно текстовые разделы рассматриваемого ВРЗ представляют собой точное или технически адаптированное копирование соответствующих разделов проекта правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга (далее – ПЗЗ). Учитывая то, что проект ПЗЗ до настоящего времени не утверждён, такое цитирование в качестве общего методического подхода можно было бы признать правомерным и полезным. Однако, осуществляя дословное цитирование проекта ПЗЗ авторы ВРЗ не смогли или не посчитали нужным учесть особенности собственно рассматриваемого квартала, что в ряде случаев привело либо к излишней регламентации нехарактерных или недопустимых для рассматриваемого квартала видов градостроительной деятельности (табл. 1) либо к прямым смысловым ошибкам (табл. 2). К сожалению, также приходится констатировать, что ошибки и даже опечатки самого проекта ПЗЗ также без изменений «перекочевали» в рассматриваемый ВРЗ.

Раздел 4 ВРЗ «Градостроительные регламенты в части ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства» дословно процитирован из проекта ПЗЗ неправомерно, так как содержательно представляет собой общие правила, с использованием которых должны разрабатываться конкретные регламенты. Разработчик ВРЗ должен был на основании этих положений:

- установить и обозначить на карте квартала территории с особым режимом использования (водоохранные, санитарно-защитные, горно-санитарные и прочие зоны);

- разработать и прописать в ВРЗ конкретные ограничения по режимам использования соответствующих зон.

(Так, в частности:

-   на основании распоряжения губернатора СПб от  15.10.99 № 1101 должны были быть разработаны водоохранные зоны рек Охъта и Оккервиль;

- на основании постановления правительства от 20.11.2000 №878 и постановления Госгортехнадзора РФ от 23.11.1994 № 61 должна была быть разработана охранная зона газораспределительной сети).

Помимо указанного очевидным недостатком рассматриваемого ВРЗ является то, что текстовые разделы содержат лишь общие требования к параметрам застройки квартала и общие ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства,  а частные требования к указанным параметрам и частные ограничения исходящие из особенностей градостроительной ситуации в рассматриваемом квартале в ВРЗ не представлены. В таблице 3 настоящих замечаний приведены некоторые из таких частных требований и ограничений.

 

2.     По картографической части ВРЗ.

Выделение в квартале зон ТЖ5, ТД1_1_2, ТД2_3, ТП1, ТР2_1 и ТР2_2, а также зоны ТУ (вне границ проектирования) представляется в целом обоснованным и соответствующим действующему Генеральному плану Санкт-Петербурга. В тоже время к картографической части ВРЗ имеются следующие замечания:

1.     Границы зоны ТР2_1 определены в проекте ВРЗ неправильно. В ВРЗ повторена ошибка генерального плана в котором в зону включено жилое здание по Заневскому проспекту (д.26 кор.1). В тоже время, в проекте поправок к Генеральнорму плану Санкт-Петербурга и в проекте ПЗЗ данная ошибка исправлена и северо-восточная граница зоны передвинута западнее. Очевидно, что такое же изменение должно быть внесено и в рассматриваемый ВРЗ.

2. В представленном ВРЗ выделена одна зона зелёных насаждений общего пользования. В тоже время, проект закона Санкт-Петербурга «О зелёных насаждениях общего пользования» (принятый на текущий момент в трёх чтениях Законодательным Собранием Санкт-Петербурга) выделяет в пределах квартала проектирования два участка зелёных насаждений общего пользования. Ещё один (кроме указанного в ВРЗ) располагается вдоль реки Охта до впадения в неё реки Оккервиль (номер 7.36 по номенклатуре проекта закона).

Полагаем, что было бы правильно включить указанный участок зелёных насаждений квартала в ВРЗ в качестве отдельной перспективной  рекреационной зоны общего пользования.

 

По вышеуказанным основаниям картографическое Приложение 1 к рассматриваемому ВРЗ подлежит исправлению.

 

3. Выводы   

Проект ВРЗ-07/0598 подлежит кардинальной переработке с учётом настоящих замечаний.

 

 Таблица 1

Перечень замечаний по текстовой части ВРЗ-07/0598, связанных с      нехарактерными или недопустимыми для рассматриваемого квартала видами градостроительной деятельности

 

Текст ВРЗ

Мотивировка возражений

Предложения

1

2.4.5 Суммарная общая площадь территории, занимаемая объектами вспомогательных видов разрешенного использования расположенных на территории гольф-клубов, не должна превышать 7% от площади полей для гольфа.

Существующая плотность застройки квартала не позволяет говорить о возможности перспективного размещения в нём гольф клубов.

Предложение первое пункта 2.4.5 ВРЗ исключить.

 

2

3.1.4.3. На территориях исторических районов (зоны и подзоны ТЖ6, ТЖ7, ТД1_1-1, ТД1_2-1, ТД1_2-2, ТД2-1, ТД2-2) минимальная доля озеленения территории земельного участка многоквартирного дома должна составлять 10%, но не менее 15 кв. метров на участок. Доля озелененных территорий для иных объектов в указанных зонах и подзонах (кроме садов и скверов) не устанавливается; при этом обязательно сохранение существующих озелененных территорий, либо проведение компенсационного озеленения в соответствии с законодательством Санкт-Петербурга. Доля озелененных территорий садов, скверов (код 127.1)  – 70%.

Указанные в пункте зоны ТЖ6, ТЖ7, ТД1_1-1, ТД1_2-1, ТД1_2-2, ТД2-1, ТД2-2 настоящим регламентом в квартале не устанавливаются

Пункт 3.1.4.3. ВРЗ исключить

3

Таблица 3.1.4

Минимально допустимая площадь озеленённой территории земельных участков

(таблицу смотри в ВРЗ или в проекте ПЗЗ том2 таблица 2.1 )

В таблице 3.1.4 указаны виды использования, которых нет в перечнях 2.2 и 2.3 основных и условно разрешённых видов использования земельных участков рассматриваемого ВРЗ:

комплексы аттракционов, луна-парки, (код вида использования 111.2); санаторно-курортные учреждения, объекты для оздоровительных целей (коды вида использования 108.4, 126); индивидуальные жилые дома, дачи; объекты ритуальной деятельности (коды вида использования 101, 102, 138); объекты сельскохозяйственного использования (коды вида использования 132, 133, 135).

Исключить из таблицы 3.1.4 и примечания к ней виды использования соответствующие кодам: 111.2; 108.4, 126;  101, 102, 132, 133, 135 и 138.

4

Таблица 3.1.5

Минимальное количество машино-мест для хранения индивидуального автотранспорта на территории земельных участков

(таблицу смотри в ВРЗ или в проекте ПЗЗ том2 таблица 2.2 )

В таблице 3.1.5 указаны виды использования, которых нет в перечнях 2.2 и 2.3 основных и условно разрешённых видов использования земельных участков рассматриваемого ВРЗ:

Индивидуальные жилые дома, дачи, садоводства (коды вида использования 101, 102); санаторно-курортные учреждения (коды вида использования 108.4); земельные участки  комплексов аттракционов, луна-парков, (код вида использования 111.2); кладбища, крематории (коды вида использования 138.1. 138.2); аэродромы и аэропорты, вокзалы (авто-, речные, морские, железнодорожные) (коды вида использования 142.2, 142.3).

Исключить из таблицы 3.1.5 виды использования соответствующие кодам: 101, 102, 108.4, 111.2,  138.1, 138.2, 142.2, 142.3.

5

3.1.6.4. Требования по минимальному количеству мест на погрузочно-разгрузочных площадках на территории земельных участков указанные в п.3.6.3 относятся к объектам следующих видов разрешенного использования:  объекты торговли (код 105); объекты общественного питания (код 106);  промышленные объекты  (код 121);  складские объекты (код 122); предприятия по первичной переработке, расфасовке  сельскохозяйственной продукции и техническому обслуживанию сельхозпроизводства (ремонт, складирование) (код 131.2).

В пункте 3.1.6.4. указан вид использования, которого нет в перечнях 2.2 и 2.3 основных и условно разрешённых видов использования земельных участков рассматриваемого ВРЗ:

предприятия по первичной переработке, расфасовке  сельскохозяйственной продукции и техническому обслуживанию сельхозпроизводства (ремонт, складирование) (код вида использования 131.2).

Исключить из пункта 3.1.6.4. вид использования соответствующий коду: 131.2.

6

Приложение 3

Действие временного регламента застройки распространяется  на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах территориальных зон и подзон:

- за исключением земель водного фонда покрытых поверхностными водами, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), земельных участков расположенных в границах свободных экономических зон, для которых в соответствии с федеральным законодательством градостроительные регламенты не устанавливаются.

 В абзаце втором приложения 3 указаны земли и виды использования земельных участков, которых нет в составе земель рассматриваемого квартала и в перечнях 2.2 и 2.3 основных и условно разрешённых видов использования земельных участков рассматриваемого ВРЗ.

 

Абзац второй приложения 3 исключить.

7

3.1.3.3. Доминанты могут располагаться:

по фронту застройки квартала: на пересечении транспортных магистралей; в угловых частях квартала; в центральной части линии застройки квартала (кроме исторического центра).

Слова «кроме исторического центра» к рассматриваемому  кварталу не относятся

Слова «кроме исторического центра» исключить

  

  

Таблица 2

Перечень замечаний по текстовой и картографической части ВРЗ-07/0598 связанных с ошибками и опечатками смыслового характера

Текст ВРЗ

Мотивировка возражений

Предложения

1.

3.1.4.7. При застройке земельных участков, расположенных вне рекреационных зон  (Р) и примыкающих к лесам, лесопаркам, городским и  районным садам и паркам, в пределах доступности не более 300 метров, площадь озеленения допускается уменьшать, но не более чем на 30%.

Данное общее положение проекта ПЗЗ следовало в ВРЗ применить и указать в картографических ма-териалах конкретную территорию квартала, на которую распро-страняется это положение.

Доработать картографические материалы ВРЗ с учётом замечания

2.

3.1.4.8. Требования к размерам и озеленению санитарно-защитных зон следует принимать в соответствии с техническими регламентами, СанПиНами и иными действующими нормативными техническими документами.

 

Данное общее положение ПЗЗ является основанием для разработки конкретных регламентов застройки. В рассматриваемом ВРЗ санитарно-защитные зоны не устанавливаются. 

Пункт 3.1.4.8. ВРЗ исключить.

 

3.

Таблица 3.1.5  Строка 7 Столбец «Код вида использования»

105, 106, 107, 109.2, 109.3, 111.1, 11.3, 112, 113, 114, 115, 116, 117, 120, 121, 122, 124, 142.2.4

Опечатка

Вместо 11.3 следует читать 111.3

Исправить опечатку

4.

Перечень 3.2 ТЖ4

5. Максимальная общая площадь объектов капитального строительства нежилого назначения (за исключением объектов дошкольного, начального и среднего общего образования (код 108.1), многоэтажных и подземных гаражей (код 145.1.2) и амбулаторно-поликлини-ческих учреждений (Код 109.2) на территории земельных участков – 2000 кв. метров.

Максимальная общая площадь любых объектов на земельных участках может быть установлена только в удельных показателях (например: 40 кв. метров на каждые 100 кв. метров общей площади жилья).

Установление абсо-лютных показателей допустимо только применительно к конкретному участку.

Разработать данный показатель регламента  в удельных величинах

5.

3.2 Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства

Подзона ТД1_1-2

6. При формировании земельных участков многоквартирных жилых домов зоны ТД1_1-3….

 

опечатка

Зону ТД1_1-3 исправить на зону ТД1_1-2

5.

Приложение 1

Схема временного регламента застройки

Зона ТД1_1_2

Неправильно указано написание деловой зоны

Указать название зоны правильно:

Зона ТД1_1-2

(Основание – проект ПЗЗ)

 

Таблица 3

Предложения по установлению частных ограничений, исходящих из особенностей градостроительной ситуации в рассматриваемом квартале 

Текст ВРЗ

Мотивировка возражений

Предложения

1.

Перечень 2.3 (стр.8 ВРЗ)

Условно разрешённые виды использования, допустимые к применению в пределах территориальной зоны после получения дополнительных согласований и выполнения дополнительных условий

ТД2

109.1.2 Для размещения больничных учреждений со специальными требованиями к размещению (типа инфекционных и т.п.)

Перспективное размещение больничных учреждений со специальными требованиями к размещению (инфекционных) в деловой зоне квартала большую часть которого занимают жилые дома, а также общественные учреждения, предусматривающие их широкое общественное использование неограниченным кругом граждан (зоны ТЖ5 и ТД1_1-2) представляется недопустимым

Код и вид использования 109.1.2 из условно разрешённых видов использования зоны ТД2 ВРЗ   исключить

2.

Перечень 2.3 (стр.8 ВРЗ)

Условно разрешённые виды использования, допустимые к применению в пределах территориальной зоны после получения дополнительных согласований и выполнения дополнительных условий

ТД1_1_2

Для размещения железнодорожных вокзалов;

Для размещения автовокзалов.

Градостроительно-транспортная обстановка в рассматриваемом квартале складывается таким образом, что перспективное размещение в нём железнодорожных и автовокзалов в пре-делах зон  ТД1_1-2 представляется недопустимым

Коды и виды использования 142.4.1 и 142.5.1 условно разрешённых видов использования зон ТД1_1-2 ВРЗ   исключить

3.

Перечень 2.3 (стр.8,9 ВРЗ)

Условно разрешённые виды использования, допустимые к применению в пределах территориальной зоны после получения дополнительных согласований и выполнения дополнительных условий

ТП1

Для размещения объектов оптовой торговли 105.2; Для размещения гостиниц 118; Для размещения объектов внутригородского транспорта (пассажирского и грузового) 142.1; Для размещения стоянок городского транспорта (ведомственного, экскурсионного транспорта, такси) 145.2.2; Для размещения стоянок внешнего грузового транспорта 145.2.3.

В связи с тем, что производственная зона ТП1 расположена в самом центре жилого квартала полагаем недопустимым размещение в ней объектов, связанных с высоким транспортным трафиком их посещения, а также транспортных баз

Коды и виды использования 105.2; 118; 142.1 145.2.2 и 145.2.3 условно разрешённых видов использования зоны ТП1 ВРЗ   исключить

4.

Перечень 2.2 (стр.7 ВРЗ)

Основные виды разрешённого использования, допустимые к применению в пределах территориальной зоны без  согласований и  дополнительных условий

ТП1

Для размещения объектов внешнего автомобильного транспорта 142.5

В связи с тем, что производственная зона ТП1 расположена в самом центре жилого квартала полагаем недопустимым размещение в ней объектов, связанных с высоким транспортным трафиком их посещения, а также транспортных баз

Код и вид использования  142.5 основного вида разрешённого использования зоны ТП1 ВРЗ   исключить

5.

Перечень 2.3 (стр.9 ВРЗ)

Условно разрешённые виды использования, допустимые к применению в пределах территориальной зоны после получения дополнительных согласований и выполнения дополнительных условий

ТР2_1

Для размещения крытых спортивных комплексов (физкультурно-оздоровительные комплексы, спортивные залы, бассейны и т.п. объекты) без трибун для зрителей. 110.1 Для размещения религиозных объектов 112; Для размещения питомников и оранжерей садово-паркового хозяйства 131.3

 

Характер зелёных насаждений в пределах расположенной в квартале зоны ТР2_1 не позволяет предполагать возможность перспективного размещения в ней:

физкультурно-оздоро-вительных комплексов; спортивных залов, бассейнов и т.п. объектов) без трибун для зрителей. 110.1; религиозных объектов 112; питомников и оранжерей садово-паркового хозяйства 131.3.

Коды и виды использования 110.1; 112; и 131.3 условно разрешённых видов использования зоны ТР2_1 ВРЗ   исключить

6.

3.2 Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства

Подзона ТД1_1-2

5. Минимальная доля озеленения территории земельного участка при размещении объектов всех видов разрешённого использования кроме объектов ниже перечисленных видов разрешённого использования – 15%.

Оснований, по которым для данной зоны устанавливается минимально возможный процент озеленения земельных участков не усматривается.  

В пункте 5 указать, что минимальные размеры озеленённой территории земельных участков устанавливаются в соответствии с таблицей 3.1.4

7.

3.2 Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства

Подзона ТД2-3

1.Высота фоновой застройки 42 м. Высота доминант  42 м.

 

Высота фоновой застройки зоны безосновательно превышает уровень фоновой застройки квартала в целом на 9 метров.

В пункте 1 указать высоту фоновой застройки зоны ТД2-3: 33 метра. Высоту доминант там же – 45 метров.

8.

3.2 Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства

Подзона ТД2-3

1. Предельная (максимальная и/или минимальная) высота зданий, строений, сооружений на территории земельного участка, в случае если значение не указано на схеме границ действия градостроительных регламентов в части предельной высоты зданий, строений и сооружений настоящим подразделом градостроительного регламента не устанавливается.     

В настоящем регламенте, разработанном на конкретный квартал, предельные высоты зданий должны быть определены для всех функциональных подзон, включая производственную 

В пункте 1 указать высоту фоновой застройки зоны ТП1: 33 метра. Высоту доминант там же – 45 метров.

9.

3.2 Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства

Подзоны ТР2-1 и ТР2-2

Территория без застройки

 

Поскольку временный регламент устанавливается в первую очередь для определения возможных параметров будущей застройки, на рекреационные зоны тоже должны быть разработаны предельные параметры разрешённого строительства 

Разработать предельные параметры разрешённого строительства 

10.

3.2 Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства

Подзона ТУ

Территория без застройки

Поскольку дороги и улицы, а также соответствующие земельные участки относятся к землям общего пользования, то в соответствии с действующим законодательством РФ градостроительные регламенты не могут быть на них установлены

Вместо слов «территория без застройки» указать «территория общего пользования, регламенты не устанавливаются»

11.

Коэффициент не разработан.

С целью ограничения перспективной уплотнительной застройки полагаем необходимым разработку и утверждение в составе временного регламента

Коэффициента застройки территории  жилой зоны ТЖ5

Предлагаем установить коэффициент застройки территории  жилой зоны ТЖ5 не более 35%.

 

Эксперт

центра экспертиз  ЭКОМ                                                                  А.Н.Смирнов

 

распечатать  распечатать    отправить  отправить    другие материалы  другие материалы   
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ССЫЛКИ
Проекты ЭКОМ:
26 квартал Малой Охты
Экспертиза временных регламентов застройки (ВРЗ)
Публикации:
21.07.2008 - Играем в "высотный регламент"
09.04.2008 - Шутка юмора: публикуем официальное заключение о результатах публичных слушаний по проекту ВРЗ территории будущего "Охта-центра"
27.01.2008 - Как учитывать перечни зеленых насаждений общего пользования (ЗНОП) при рассмотрении документов градостроительного планирования
17.01.2008 - Замечания к ВРЗ-07/1101 (территория предполагаемого Охта-центра) от жителей Малой Охты
10.01.2008 - На безымянной высоте. - "Новая газета" публикует результаты экспертизы регламента застройки под "Охта-центр"
10.01.2008 - Экспертное заключение на проект ВРЗ-07/1101 (территория строительства Охта-центра)
06.01.2008 - ВРЗ-07/1101. Временный регламент застройки территории
26.10.2007 - Замечания по проекту ВРЗ-07/0749 (г. Санкт-Петербург, Красносельский район, г. Красное Село квартал ограниченный ул. Восстановления, ул. Лермонтова, ул. Мира и ул. Голубко)
30.09.2007 - Полезные советы по анализу проектов временных регламентов застройки (ВРЗ) и по подготовке к участию в общественных слушаниях по проектам ВРЗ
17.09.2007 - Экспертное заключение на проект ВРЗ-07/0274 (квартал ограниченный «красными линиями» Заневского пр., ул.Стахановцев, Таллиннской ул. и Малоохтинского пр.)
22.08.2007 - Экспертное заключение по утвержденному проекту ВРЗ г.Пушкин
19.07.2007 - Замечания по проекту Временного регламента застройки территории бульвара Крыленко
21.10.2006 - Замечания и предложения к проекту Правил землепользования и застройки от жителей Малой Охты (дополнения)
16.10.2006 - СКВЕРная история
14.10.2006 - Замечания к проекту Правил землепользования и застройки от жителей Красногвардейского района (Малая Охта)
14.10.2006 - Как Правила землепользования и застройки повлияют на уплотнительную застройку на Малой Охте
13.07.2006 - Фотографии с акции "День встречи друзей" 13 июля 2007 года
Персоналии:
Смирнов Алексей Никитич
Яндекс цитирования Rambler's Top100
Copyright ©2004-2019 ЭКОМ. Все права защищены.
return_links(); ?>