- 17.09.2007 Экспертное заключение на проект ВРЗ-07/0274 (квартал ограниченный «красными линиями» Заневского пр., ул.Стахановцев, Таллиннской ул. и Малоохтинского пр.)1. По составу и текстовой части ВРЗ-07/0274 (далее – ВРЗ).
Состав ВРЗ-07/0274 в целом не может быть признан удовлетворительным.
В составе ВРЗ отсутствуют очевидно необходимые разделы и документы:
- техническое задание на проектирование и разрешительное письмо КГА на разработку регламента;
- перечень использованной при разработке ВРЗ градостроительной документации, а также законодательных и нормативно-правовых актов;
- раздел сведений о квартале, на который разрабатывается ВРЗ;
- не разработаны и не выделены картографически зоны особых условий и особых ограничений градостроительной деятельности.
Содержательно текстовые разделы рассматриваемого ВРЗ представляют собой точное или технически адаптированное копирование соответствующих разделов проекта правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга (далее – ПЗЗ) (табл.3). Учитывая то, что проект ПЗЗ до настоящего времени не утверждён, такое цитирование в качестве общего методического подхода можно было бы признать правомерным и полезным. Однако, осуществляя дословное цитирование проекта ПЗЗ авторы ВРЗ не смогли или не посчитали нужным учесть особенности собственно рассматриваемого квартала, что в ряде случаев привело либо к излишней регламентации нехарактерных или недопустимых для рассматриваемого квартала видов градостроительной деятельности (табл.1) либо к прямым смысловым ошибкам (табл 2). К сожалению, также приходится констатировать, что ошибки и даже опечатки самого проекта ПЗЗ также без изменений перекочевали в рассматриваемый ВРЗ.
Раздел 4 ВРЗ «Градостроительные регламенты в части ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства» дословно процитирован из проекта ПЗЗ неправомерно, так как содержательно представляет собой общие правила, с использованием которых должны разрабатываться конкретные регламенты. Разработчик ВРЗ должен был на основании этих положений:
- установить и обозначить на карте квартала территории с особым режимом использования (водоохранные, санитарно-защитные, горно-санитарные и прочие зоны);
- разработать и прописать в ВРЗ конкретные ограничения по режимам использования соответствующих зон.
(Так, в частности:
- на основании распоряжения губернатора СПб от 15.10.99 № 1101 должна была быть разработана водоохранная зона р.Невы;
- на основании постановления правительства от 20.11.2000 №878 и постановления Госгортехнадзора РФ от 23.11.1994 № 61 должна была быть разработана охранная зона газораспределительной сети).
Помимо указанного очевидным недостатком рассматриваемого ВРЗ является то, что текстовые разделы содержат лишь общие требования к параметрам застройки квартала и общие ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а частные требования к указанным параметрам и частные ограничения исходящие из особенностей градостроительной ситуации в рассматриваемом квартале в ВРЗ не представлены. С этим связаны замечания жителей квартала, частично обобщённые в настоящем заключении (табл. 4).
2. По картографической части ВРЗ.
Выделение в квартале двух зон ТД2-3 и ТЖ4 представляется в целом обоснованным и соответствующим действующему Генеральному плану Санкт-Петербурга. В тоже время к картографической части ВРЗ имеются следующие замечания:
1. Генеральный план Санкт-Петербурга относит рассматриваемый квартал к зоне охраны культурного наследия ЗРЗ-2-1. В тоже время рассматриваемый регламент выделяет в пределах квартала две объединённые зоны регулирования застройки центральных районов (ОЗРЗ 1 и ОЗРЗ 2), что свидетельствует об использовании авторами регламента в качестве нормативной базы Постановления Исполкома Ленгорсовета от 30.12.1988 № 1045, а в разделе ВРЗ 3.2 использованы базовые параметры застройки из Постановления Правительства СПб от 28.04.04 № 648. Оснований для использования устаревшей нормативной базы и игнорирования положений Генерального плана СПб не представлено.
2. Границы проектирования рассматриваемого ВРЗ не доходят до границ кадастрового квартала, проходя по урезу зданий. В связи с этим:
- по Заневскому и Малоохтинскому проспектам из границ проектирования выпадает зона транспортной инфраструктуры (ТУ);
- по улице Стахановцев и восточной части Таллиннской улицы из границ проектирования выпадает рекреационная зона соответствующих бульваров (ТР2_2);
- по западной части Таллиннской улицы из границ проектирования выпадает часть относящейся к рассматриваемому кварталу жилой зоны (ТЖ4).
3. В представленном ВРЗ отсутствуют рекреационные зоны зелёных насаждений. В тоже время:
- проект Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга выделяет в квартале рекреационную зону ТР2_1;
- проект закона Санкт-Петербурга «О зелёных насаждениях общего пользования» (принятый на текущий момент в трёх чтениях Законодательным Собранием Санкт-Петербурга) выделяет в пределах квартала проектирования четыре участка зелёных насаждений общего пользования.
Полагаю, что было бы правильно включить указанные зелёные насаждения квартала в ВРЗ в качестве отдельных рекреационных зон.
По всем вышеуказанным основаниям картографическое Приложение 1 к рассматриваемому ВРЗ подлежит исправлению.
3. Выводы
Проект ВРЗ-07/0274 подлежит кардинальной переработке с учётом замечаний, изложенных в настоящем заключении.
Эксперт ЭКОМ А.Н.Смирнов
Таблица 1
Перечень замечаний по текстовой части ВРЗ-07/0274, связанных с нехарактерными или недопустимыми для рассматриваемого квартала видами градостроительной деятельности
№ |
Текст ВРЗ |
Мотивировка возражений |
Предложения |
1 |
2.4.5 Суммарная общая площадь территории, занимаемая объектами вспомогательных видов разрешенного использования расположенных на территории гольф-клубов, не должна превышать 7% от площади полей для гольфа. Суммарная общая площадь территории, занимаемая объектами вспомогательных видов разрешенного использования расположенных на территории теннисных клубов не должна превышать 10% от площади кортов.
|
В связи с тем, что рассматриваемый квартал, является кварталом с завершённой исторически сложившейся застройкой перспективное размещение в нём гольф клубов и теннисных клубов представляется недопустимым |
Пункт 2.4.5 ВРЗ исключить.
Включить в ВРЗ положение о запрете размещения в квартале теннисных и гольф клубов. |
2 |
3.1.3 Общие требования в части предельной высоты объектов капитального строительства при установлении в территориальной зоне раздельных требований по предельной высоте фоновой застройки и доминант:
3.1.3.1 Максимальная суммарная площадь земельных участков для размещения доминант - 20% площади квартала в целом.
3.1.3.2 Доля доминантной части квартала в панораме любой из сторон квартала не может превышать 20% общей длины.
3.1.3.3. Доминанты могут располагаться:
- по фронту застройки квартала: на пересечении транспортных магистралей; в угловых частях квартала; в центральной части линии застройки квартала (кроме исторического центра);
в глубине квартала – только в случае комплексного градостроительного решения высоты зданий квартала, обоснованного проектом планировки. |
В связи с тем, что рассматриваемый квартал, является кварталом с завершённой исторически сложившейся застройкой, а часть квартала внесена в список вновь выявленных объектов культурного наследия перспективное размещение в нём новых доминант представляется недопустимым. |
Пункты 3.1.3, 3.1.3.1, 3.1.3.2, 3.1.3.3 ВРЗ исключить.
Включить в ВРЗ положение о запрете размещения в квартале новых доминант. |
3 |
3.1.4.3. На территориях исторических районов (зоны и подзоны ТЖ6, ТЖ7, ТД1_1-1, ТД1_2-1, ТД1_2-2, ТД2-1, ТД2-2) минимальная доля озеленения территории земельного участка многоквартирного дома должна составлять 10%, но не менее 15 кв. метров на участок. Доля озелененных территорий для иных объектов в указанных зонах и подзонах (кроме садов и скверов) не устанавливается; при этом обязательно сохранение существующих озелененных территорий, либо проведение компенсационного озеленения в соответствии с законодательством Санкт-Петербурга. Доля озелененных территорий садов, скверов (код 127.1) – 70%. |
Указанные в пункте зоны ТЖ6, ТЖ7, ТД1_1-1, ТД1_2-1, ТД1_2-2, ТД2-1, ТД2-2 настоящим регламентом в квартале не устанавливаются |
Пункт 3.1.4.3. ВРЗ исключить |
4 |
Таблица 3.1.4
Минимально допустимая площадь озеленённой территории земельных участков
(таблицу смотри в ВРЗ или в проекте ПЗЗ том2 таблица 2.1 ) |
В таблице 3.1.4 указаны виды использования, которых нет в перечнях 2.2 и 2.3 основных и условно разрешённых видов использования земельных участков рассматриваемого ВРЗ:
Парки; специальные парки (зоопарки, ботанические сады) комплексы аттракционов, луна-парки, аквапарки (коды вида использования 127.2, 111.2, 127.4); санаторно-курортные учреждения, объекты для оздоровительных целей (коды вида использования 108.4, 126); индивидуальные жилые дома, дачи; крытые спортивные комплексы с трибунами для зрителей при количестве мест свыше 1 тысячи; объекты ритуальной деятельности (коды вида использования 101, 102, 110.3, 138); объекты сельскохозяйственного использования (коды вида использования 131, 132, 133, 135). |
Исключить из таблицы 3.1.4 и примечания к ней виды использования соответствующие кодам: 127.2, 111.2, 127.4; 108.4, 126; 101, 102, 110.3, 131, 132, 133, 135 и 138. |
5 |
Таблица 3.1.5
Минимальное количество машино-мест для хранения индивидуального автотранспорта на территории земельных участков
(таблицу смотри в ВРЗ или в проекте ПЗЗ том2 таблица 2.2 ) |
В таблице 3.1.5 указаны виды использования, которых нет в перечнях 2.2 и 2.3 основных и условно разрешённых видов использования земельных участков рассматриваемого ВРЗ:
Индивидуальные жилые дома, дачи, садоводства (коды вида использования 101, 102); Объекты обслуживающей, админи-стративной, общественной, производственной деятельности, в том числе рассчитанные на прием посетителей (коды вида использования 112, 121, 122, 142.2.4); санаторно-курортные учреждения (коды вида использования 108.4); Земельные участки парков, пляжей, комплексов аттракционов, луна-парков, аквапарков, специальных парков (коды вида использования 111.2, 127.2, 127.4); кладбища, крематории (коды вида использования 138.1. 138.2); вестибюли метро, аэродромы и аэропорты, вокзалы (авто-, речные, морские, железнодорожные) (коды вида использования 142.1.1, 142.2, 142.3, 142.4.1, 142.5.1). |
Исключить из таблицы 3.1.5 виды использования соответствующие кодам: 101, 102, 108.4, 111.2, 112, 121, 122, 127.2, 127.4, 138.1, 138.2, 142.1.1, 142.2, 142.2.4, 142.3, 142.4.1, 142.5.1. |
6 |
3.1.6.4. Требования по минимальному количеству мест на погрузочно-разгрузочных площадках на территории земельных участков указанные в п.3.6.3 относятся к объектам следующих видов разрешенного использования: объекты торговли (код 105); объекты общественного питания (код 106); промышленные объекты (код 121); складские объекты (код 122); предприятия по первичной переработке, расфасовке сельскохозяйственной продукции и техническому обслуживанию сельхозпроизводства (ремонт, складирование) (код 131.2).
|
В пункте 3.1.6.4. указаны виды использования, которых нет в перечнях 2.2 и 2.3 основных и условно разрешённых видов использования земельных участков рассматриваемого ВРЗ:
промышленные объекты (код вида использования 121); складские объекты (код вида использования 122); предприятия по первичной переработке, расфасовке сельскохозяйственной продукции и техническому обслуживанию сельхозпроизводства (ремонт, складирование) (код вида использования 131.2). |
Исключить из пункта 3.1.6.4. виды использования соответствующие кодам: 121, 122, 131.2. |
7 |
Приложение 3
Действие временного регламента застройки распространяется на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах территориальных зон и подзон:
- за исключением земель водного фонда покрытых поверхностными водами, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), земельных участков расположенных в границах свободных экономических зон, для которых в соответствии с федеральным законодательством градостроительные регламенты не устанавливаются. |
В абзаце втором приложения 3 указаны земли и виды использования земельных участков, которых нет в составе земель рассматриваемого квартала и в перечнях 2.2 и 2.3 основных и условно разрешённых видов использования земельных участков рассматриваемого ВРЗ.
|
Абзац второй приложения 3 исключить. |
8 |
3.1.3.3. Доминанты могут располагаться:
по фронту застройки квартала: на пересечении транспортных магистралей; в угловых частях квартала; в центральной части линии застройки квартала (кроме исторического центра). |
Слова «кроме исторического центра» к рассматриваемому кварталу не относятся |
Слова «кроме исторического центра» исключить |
Таблица 2
Перечень замечаний по текстовой части ВРЗ-07/0274 связанных с ошибками и опечатками смыслового характера
№ |
Текст ВРЗ |
Мотивировка возражений |
Предложения |
1. |
3.1.4.7. При застройке земельных участков, расположенных вне рекреационных зон (Р) и примыкающих к лесам, лесопаркам, городским и районным садам и паркам, в пределах доступности не более 300 метров, площадь озеленения допускается уменьшать, но не более чем на 30%. |
Данное общее положение проекта ПЗЗ следовало в ВРЗ применить и указать в картографических ма-териалах конкретную территорию квартала, на которую распро-страняется это положение. |
Доработать картографические материалы ВРЗ с учётом замечания |
2. |
3.1.4.8. Требования к размерам и озеленению санитарно-защитных зон следует принимать в соответствии с техническими регламентами, СанПиНами и иными действующими нормативными техническими документами.
|
Данное общее положение ПЗЗ является основанием для разработки конкретных регламентов застройки. В рассматриваемом ВРЗ санитарно-защитные зоны не устанавливаются. |
Пункт 3.1.4.8. ВРЗ исключить.
|
3. |
Таблица 3.1.5 Строка 7 Столбец «Код вида использования»
105, 106, 107, 109.2, 109.3, 111.1, 11.3, 112, 113, 114, 115, 116, 117, 120, 121, 122, 124, 142.2.4 |
Опечатка
Вместо 11.3 следует читать 111.3 |
Исправить опечатку |
4. |
Перечень 3.2 ТЖ4
5. Максимальная общая площадь объектов капитального строительства нежилого назначения (за исключением объектов дошкольного, начального и среднего общего образования (код 108.1), многоэтажных и подземных гаражей (код 145.1.2) и амбулаторно-поликлини-ческих учреждений (Код 109.2) на территории земельных участков – 2000 кв. метров. |
Максимальная общая площадь любых объектов на земельных участках может быть установлена только в удельных показателях (например: 40 кв. метров на каждые 100 кв. метров общей площади жилья).
Установление абсо-лютных показателей допустимо только применительно к конкретному участку. |
Разработать данный показатель регламента в удельных величинах |
Таблица 3
Соответствие текста ВРЗ-07/0274, тексту проекта Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга
Разделы и пункты ВРЗ |
Место заимствования из проекта ПЗЗ |
2.1.1 |
п.3.1 раздела 1 Части II ПЗЗ |
2.1.2 |
п.3.2 раздела 1 Части II ПЗЗ |
2.1.3 |
п.3.3 раздела 1 Части II ПЗЗ |
2.1.4 |
п.3.4 раздела 1 Части II ПЗЗ |
2.1.5 |
п.3.5 раздела 1 Части II ПЗЗ |
2.2 ТД2 |
п.2.ТД2 раздела 3 Части II ПЗЗ |
2.2 ТЖ4 |
п.2.ТЖ4 раздела 3 Части II ПЗЗ |
2.3 ТД2 |
п.2.ТД2 раздела 3 Части II ПЗЗ |
2.3 ТЖ4 |
п.2.ТЖ4 раздела 3 Части II ПЗЗ |
2.4.1 |
п.4.1 раздела 1 Части II ПЗЗ |
2.4.2 |
п.4.2 раздела 1 Части II ПЗЗ |
2.4.3 |
п.4.3 раздела 1 Части II ПЗЗ |
2.4.4 |
п.4.4 раздела 1 Части II ПЗЗ |
2.4.5 |
п.4.5 раздела 1 Части II ПЗЗ |
3.1.1 |
п.3.1 раздела 2 Части II ПЗЗ |
3.1.2 |
п.3.2 раздела 2 Части II ПЗЗ |
3.1.3 |
п.3.3 раздела 2 Части II ПЗЗ |
3.1.4 |
п.3.4 раздела 2 Части II ПЗЗ |
Таблица 3.1.4 с примечанием |
Таблица 2.1 раздела 2 Части II ПЗЗ |
3.1.5 |
п.3.5 раздела 2 Части II ПЗЗ |
3.1.6 |
п.3.6 раздела 2 Части II ПЗЗ |
3.1.7 |
Примечание к ТЖ4 раздела 3 Части II ПЗЗ |
Таблица 3.1.5 |
Таблица 2.2 раздела 2 Части II ПЗЗ |
3.2 ТД2-3 п.1 |
Пост.Прав-ва СПб от 28.04.04 № 648
п.2.3 |
3.2 ТД2-3 п.2 |
п.1 ТД2-3 раздела 3 Части II ПЗЗ |
3.2 ТД2-3 п.3 |
п.2 ТД2-3 раздела 3 Части II ПЗЗ |
3.2 ТД2-3 п.4 |
п.4 ТД2-3 раздела 3 Части II ПЗЗ |
3.2 ТД2-3 п.5 |
п.5 ТД2-3 раздела 3 Части II ПЗЗ |
3.2 ТД2-3 п.6 |
п.6 ТД2-3 раздела 3 Части II ПЗЗ |
3.2 ТД2-3 п.7 |
п.7 ТД2-3 раздела 3 Части II ПЗЗ |
3.2 ТД2-3 п.8 |
п.8 ТД2-3 раздела 3 Части II ПЗЗ |
3.2 ТЖ4 |
п.3 ТЖ4 раздела 3 Части II ПЗЗ |
4. |
Раздел 4 Части II ПЗЗ |
Приложение 3 абзац 2 |
п.1.2.2 Части I ПЗЗ |
Приложение 3 абзацы 3, 4, 5 и 6 |
п.1.2.3 Части I ПЗЗ |
Таблица 4
Предложения жителей квартала по установлению частных ограничений, исходящих из особенностей градостроительной ситуации в рассматриваемом квартале
№ |
Текст ВРЗ |
Мотивировка возражений |
Предложения |
1. |
Перечень 2.2 (стр.5 ВРЗ)
Основные виды разрешённого использования, допустимые к применению в пределах территориальной зоны без согласований и дополнительных условий
ТД2
113.1
Для размещения государственных административно-управленческих объектов и некоммерческих организаций, не связанных с проживанием населения |
Перспективное размещение новых административно-управленческих объектов в деловой зоне нашего квартала полагаем нежелательным |
Код и вид использования 113.1 из основных видов использования зоны ТД2-3 ВРЗ исключить |
2. |
Перечень 2.2 (стр.5 ВРЗ)
Основные виды разрешённого использования, допустимые к применению в пределах территориальной зоны без согласований и дополнительных условий
ТД2
145.1.2
Для размещения многоэтажных и подземных гаражей
145.1.3
Для размещения гаражей для автотранспорта инвалидов
|
Перспективное размещение многоэтажных и подземных гаражей в деловой зоне нашего квартала полагаем нежелательным |
Коды и виды использования 145.1.2 и 145.1.3
из основных видов использования зоны ТД2-3 ВРЗ исключить |
3. |
Перечень 2.2 (стр.5 ВРЗ)
Основные виды разрешённого использования, допустимые к применению в пределах территориальной зоны без согласований и дополнительных условий
ТД2
145.2.2
Для размещения стоянок городского транспорта (ведомственного, экскурсионного транспорта, такси) |
Перспективное размещение стоянок городского транспорта в деловой зоне нашего квартала полагаем нежелательным |
Код и вид использования 145.2.2 из основных видов использования зоны ТД2-3 ВРЗ исключить |
4. |
Перечень 2.2 (стр.5 ВРЗ)
Основные виды разрешённого использования, допустимые к применению в пределах территориальной зоны без согласований и дополнительных условий
ТЖ4
110.1
Для размещения крытых спортивных комплексов (физкультурно-оздоровительные комплексы, спортивные залы, бассейны и т.п. объекты)*
|
Перспективное размещение новых крытых спортивных комплексов в жилой зоне нашего квартала полагаем нежелательным |
Код и вид использования 110.1 из основных видов использования зоны ТЖ4 ВРЗ исключить |
5. |
Перечень 2.3 (стр.6 ВРЗ)
Условно разрешённые виды использования, допустимые к применению в пределах территориальной зоны после получения дополнительных согласований и выполнения дополнительных условий
ТЖ4
118 Для размещения гостиниц |
Перспективное размещение новых гостиниц в жилой зоне квартала со сложившейся исторической застройкой представляется недопустимым |
Код и вид использования 118 из условно разрешённых видов использования зоны ТЖ4 ВРЗ исключить |
6. |
Перечень 2.3 (стр.6 ВРЗ)
Условно разрешённые виды использования, допустимые к применению в пределах территориальной зоны после получения дополнительных согласований и выполнения дополнительных условий
ТД2
109.1.2 Для размещения больничных учреждений со специальными требованиями к размещению (типа инфекционных и т.п.) |
Перспективное размещение больничных учреждений со специальными требованиями к размещению (инфекционных) в деловой зоне квартала со сложившейся исторической застройкой, большую часть которого занимают жилые дома, представляется недопустимым |
Код и вид использования 109.1.2 из условно разрешённых видов использования зоны ТД2 ВРЗ исключить |
7. |
3.2 Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства
ТЖ4 1. Предельная (максимальная и/или минимальная) высота зданий, строений, сооружений на территории земельного участка, в случае если иное значение не указано на схеме границ действия градостроительных регламентов в части предельной высоты зданий, строений и сооружений:
- фоновая застройка – 26 метров;
- доминанты – 30 метров.
|
В связи с тем, что рассматриваемый квартал, является кварталом с завершённой исторически сложившейся застройкой, а часть квартала внесена в список вновь выявленных объектов культурного наследия перспективное размещение в нём новых доминант представляется недопустимым. |
Строку: «доминанты – 30 метров» из пункта 3.2 ВРЗ исключить.
Включить в ВРЗ положение о запрете на размещение в квартале новых доминант. |
8. |
3.2 Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства
ТД2-3 1. Базовые параметры застройки:
…..
При проведении историко-культурной экспертизы и получении положительного заключения экспертизы предельная высота зданий и сооружений внутриквартальной застройки – 42 метра. |
В связи с тем, что рассматриваемый квартал, является кварталом с завершённой исторически сложившейся застройкой, а часть квартала внесена в список вновь выявленных объектов культурного наследия перспективное размещение в нём новых доминант представляется недопустимым. |
Строку пункта 1 раздела ТД2-3 пункта 3.2 ВРЗ: «При проведении историко-культурной экспертизы и получении положительного заключения экспертизы предельная высота зданий и сооружений внутриквартальной застройки – 42 метра» исключить. |
9. |
3.2 Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства
ТЖ4
2. Минимальная площадь земельного участка - настоящим подразделом градостроительного регламента не устанавливается. |
В связи с тем, что рассматриваемый квартал, является кварталом с завершённой исторически сложившейся застройкой полагаем необходимым при перспективном межевании земель квартала распределить территории зоны ТЖ4 преимущественно между жилыми многоквартирными домами квартала. |
На основании данных таблицы 4.2 Проекта межевания территории квартала 26 района «Малая Охта» (ПМ-0023 инв. № 179/8 от 12.01.06 ГУ «НИИПИЦ Генплана Санкт-Петербурга») нормируемая площадь земельных участков жилых зданий квартала составляет не менее 2000 кв.метров. На основании этих данных предлагаем установить минимальную площадь земельного участка в зоне ТЖ4 – 2000 кв. метров |
10. |
Коэффициент не разработан. |
С целью ограничения перспективной уплотнительной застройки полагаем необходимым разработку и утверждение в составе временного регламента
Коэффициента застройки территории жилой зоны ТЖ4 |
Предлагаем установить коэффициент застройки территории жилой зоны ТЖ4 не более 35%. |
|
