Rambler's Top100
Центр экспертиз ЭКОМ РОО Санкт-Петербургское общество естествоиспытателей Центр экспертиз ЭКОМ РОО Санкт-Петербургское общество естествоиспытателей
Что есть на сайте    журналистам   специалистам   студентам   гражданам   друзьям   прочее
Гражданские конференции
Общественная экологическая экспертиза
Административные общественные слушания
Общественное обсуждение градостроительных проектов
Разработка проектов нормативных актов
Мониторинг правоприменения
Доступ к правосудию
Другие технологии общественного участия
Индикаторы общественного участия
Библиотека Центра ЭКОМ
О нас
Наши партнёры
Проекты ЭКОМ
  Актуальная кампания:

СПАСТИ СЕСТРОРЕЦКИЙ БЕРЕГ!

РАЗВИТИЕ ОСОБО ОХРАНЯЕМЫХ ПРИРОДНЫХ ТЕРРИТОРИЙ ПЕТЕРБУРГА

 Подписка на новости
Подпишитесь на рассылку коротких сообщений о новых материалах на сайте
E-mail:
Посмотреть архив сообщений
  Сохранить ссылку:
Начало : : Новости : Экспертное заключение по утвержденному проекту ВРЗ г.Пушкин
    ПОДРАЗДЕЛЫ

- 22.08.2007

Экспертное заключение по утвержденному проекту ВРЗ г.Пушкин

квартал, ограниченный Петербургским шоссе, Ленинградской ул. и продолжением ул.В.Шишкова

1.     Перечень рассматриваемых материалов

1.1 Временный регламент застройки: г.Пушкин (квартал, ограниченный Петербургским шоссе, Ленинградской ул. и продолжением ул.В.Шишкова) с приложениями:

            - техническое задание на разработку материалов временного регламента;

            - разрешительное письмо КГА от 13.03.07 № 1-4-4128/22919;

            - распоряжение Комитета по строительству от 17.01.07 № 12.

            Заказчик: ООО «Принцепс» (владелец участка в квартале 18122В).

            Разработчик: ООО «ТехСтрой»

1.2  Протокол результатов публичных слушаний (общественных обсуждений) проекта градостроительного решения от 21.05.2007 Муниципальное образование г.Пушкин с приложениями.

1.3  Копия письма ген. директора ООО «Принцепс» А.М.Павловского в КГА от 9.08.2007.

1.4  Копия ответа КГА председателям правления СНТ «Сад 2 Л.С.Х.И.» и «Пенсионер» от 6.07.07 № 680/07-5.

1.5  Копия титульного листа Градостроительной и историко-культурной экспертизы ФГУП «НИИ Спецпроектреставрация» (Договор № 78-06-8 от 05.05.2006 г.).

1.6  Письмо ст.научного сотрудника Историко-литературного музея города Пушкина А.Ю.Егорова от 11.05.2007.

1.7  Распоряжение Комитета по градостроительству и архитектуре от 7.05.2004 № 730.

1.8  Распоряжение  комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт- Петербурга от 23.09.2004 № 210-рн.

1.9  Копия письма зам.начальника управления КГиОП О.В.Котова об установленном режиме регулирования застройки рассматриваемого участка.  

 

2. Анализ проекта ВРЗ

2.1  Анализ картографических материалов ВРЗ.

2.1.1                   Зонирование

В составе задания на проектирование ВРЗ, выданного КГА, значатся части двух базовых кварталов: 18122Б (территория двух садоводств) и 18122В (территория, находящаяся в частной собственности инвестора). При этом наличие естественного разделителя кварталов – Песочной улицы проигнорировано со ссылкой на необходимость перспективной пробивки ул. Шишкова.  

Согласно действующему Генеральному плану СПб весь проектируемый участок относится к функциональной зоне Ж3 (за исключением примыкающей инфраструктуры дорог). Пробивка продолжения ул. Шишкова в Генплане зафиксирована на топографической подоснове и проходит в прямом направлении (продолжение существующей части перпендикулярно Ленинградской ул.). Зоной улиц и дорог пробивка не обозначена, а, следовательно, относится к внутриквартальным дорогам.

В проекте поправок к Генеральному плану СПб, представленном для публичного обсуждения в июне-июле 2007, участок инвестора отнесён к зоне 3ЖД, почти вся остальная часть квартала инвестора 18122В становится зоной Д. Остальные окружающие земли, включая территорию рассматриваемых садоводств, отнесены к зоне 2ЖД. При этом следов планируемой пробивки улицы Шишкова нет. Наоборот, сохранена в современных очертаниях ул. Песочная.

В проекте ПЗЗ всё проектируемое пространство отнесено к зоне ТЖ3.   Пробивки продолжения ул. Шишкова нет, а обозначена ул. Песочная.

Таким образом, возникает вопрос о границах кварталов и границах зоны действия ВРЗ.

В проекте закона о ЗНОП в зоне проектирования по Петербургскому шоссе  значится ЗНОП № 16.26 «Сквер на Петербургском шоссе» площадью 2,13 га.

2.1.2 Выделение специальных зон.

В картографических материалах ВРЗ отсутствует выделение специальных зон: санитарно-защитных зон автотранспортных магистралей и зон охраны инженерных коммуникаций.

 

2.2  Анализ состава и текстовой части ВРЗ.

2.2.1 Виды разрешённого использования.

Список разрешённых видов использования (раздел 5 ВРЗ) подготовлен на основе первой редакции проекта Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга. При этом из списка условно разрешённых видов использования, предусмотренных для зоны Ж3, разработчиками исключены следующие:

1.132 Общежития;

14.113 Многоэтажные и подземные гаражи и стоянки;

14.210 Вестибюли метро;

14.320 Оборотные площадки городского пассажирского транспорта.

В тоже время, в перечне условно разрешённых видов использования рассматриваемого ВРЗ появились следующие, не предусмотренные первой редакцией проекта ПЗЗ, виды использования:

13.700 Передающие и принимающие станции радио- и телевещания, связи;

14.140 Автостоянки открытого типа

Из перечисленных видов использования представляются потенциально опасными для садоводств следующие указанные в ВРЗ условно разрешённые виды использования:

- здания для отправления культа, рассчитанные на прихожан;

- передающие и принимающие станции радио- и телевещания, связи;

- объекты обслуживания автотранспорта (автостоянки открытого типа, мастерские автосервиса, СТО, АЗС, мойки).

 

2.2.2 Предельно допустимые архитектурно-строительные параметры (архитектурно-градостроительный регламент) (раздел 6 ВРЗ).

Основные параметры списка предельно-допустимых архитектурно-строительных параметров (раздел 6 ВРЗ) также подготовлен на основе первой редакции проекта Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга, откуда заимствованы следующие параметры:

- минимальная площадь земельного участка;

- минимальная ширина участка по уличному фронту;

- минимальный отступ стен зданий с окнами из жилых помещений от границ соседних участков;

- максимальный процент застройки земельных участков;

- коэффициент использования земельных участков (максимум).

 

Спорными представляются следующие пункты:

1. «Максимальная высота зданий на участке до конька кровли –

- 15.50 – 20.0 в соответствии с градостроительной и историко-культурной экспертизой от 06.12.06».

2. «Минимальная площадь земельного участка – 600 кв. метров.»

Согласно имеющимся сведениям, большинство существующих участков имеют площадь 5 соток.

3.      «Минимальная ширина участка по уличному фронту – 20 метров».

Согласно имеющимся сведениям многие из существующих участков имеют ширину 14-15 метров.

4.                  «Минимальный отступ стен зданий с окнами из жилых помещений от границ соседних участков – 0.9 от высоты фасадов выходящих на соседний участок.»

5.      «Высота ограждения (максимум) – не менее 2 м.»

 

3. Перечень и обсуждение причин, по которым имеет смысл оспаривать в суде утверждение рассматриваемого ВРЗ.

 

3.1  Скорее всего, сложностей с уже оформленными в частную собственность участками и уже построенными на них зданиями не возникнет. В тоже время, регистрация и официальное оформление движений по этим участкам и зданиям могут быть серьёзно затруднены.

В ВРЗ указан диапазон высот для строительства зданий (от 15 до 20 метров), а не максимальная высота, как это делается обычно. Юридически это не только разрешает строительство зданий высотой до 20 метров, но и фактически запрещает строительство зданий высотой менее 15 метров. На практике это может означать, что построенное кем-либо здание меньшей высоты будет сложно зарегистрировать из-за противоречия регламенту застройки.

     Минимальная площадь земельных участков в 6 соток при фактических 5-и и минимальная ширина в 20 метров при фактических 14,5 делает юридически спорной любую процедуру как по регистрации самих участков в собственность, так и по регистрации сделок с этими участками в дальнейшем. То есть, для того, чтобы продать свой участок, собственнику придётся сначала юридически объединить его с соседским и продавать либо соседу, либо вместе с его участком. Это также рождает почву для мошенничества, когда зарегистрированная сделка отменяется неким заинтересованным лицом по суду, как противоречащая действующему ВРЗ, в тех случаях, когда получившийся в итоге сделки участок не соответствует параметрам ВРЗ.

Также не соответствует реалиям садоводства и строка «Минимальный отступ стен зданий с окнами из жилых помещений от границ соседних участков – 0.9 от высоты фасадов выходящих на соседний участок. Допустим дом минимальной высоты – 15 метров. Значит отступ от границ участка – минимум 13,5 метров. Это при ширине участка в 14,5 метра. Или стройте дома без окон!       

      Дополняет картину обязательная высота забора в 2 метра – не больше, не меньше. Таким образом, перед нами вырисовывается картина коттеджного посёлка в стиле ново-русских построек: двух-трёх этажные замки за высоким глухим забором.

 

3.2. Наиболее вероятным представляется следующий «сценарий» происхождения такого ВРЗ.

Ещё на стадии подготовки Генерального плана Санкт-Петербурга в районной администрации (и КГА) заложили под садоводства «бомбу» замедленного действия в виде зонирования территории, как Ж3. Затем руками имеющегося инвестора был сработан регламент, подтверждающий параметры этой зоны и закладывающий правовую базу под дальнейшее вялотекущее перетекание фактической застройки участков садоводств в таунхауз.

В тоже время, нельзя исключить, что в этом деле имеются более конкретные «вдохновители» и «интересанты» (а это всего вовсе не обязательно может быть «Принцепс») которые точат зубы на участки садоводств, с тем, чтобы устроить Пушкинское «Южное Бутово»: выжить владельцев участков садоводств и застроить выгодное место элитным малоэтажным жильём.

Но даже если злой умысел в действиях вдохновителей ВРЗ отсутствует, необходимо понимать, что действие обсуждаемого регламента даёт в руки тех, кто захочет выжить садоводов, козыри, позволяющие разговаривать с ними с позиции силы, подкреплённой правом, т.е. формирует изначально невыгодную позицию для переговоров и отстаивания садоводами своих законных интересов.   

Таким образом, рассматриваемый ВРЗ после утверждения:

- способен заметно затруднить сделки с участками и недвижимостью в садоводствах, а, следовательно, понизить цену земельных участков и построек;

-  будет способствовать возникновению интереса к рейдерскому захвату участков садоводств;

- ускоряет процессы вялотекущего (и скорее всего в перспективе неизбежного)  преобразования территории садоводств в таунхауз.

 

3.3 Следующий вопрос, требующий разрешения, состоит в целесообразности судебного оспаривания данного ВРЗ, так как гарантий того, что следующий разработанный ВРЗ будет лучше рассматриваемого - нет.

Гарантий нет, а вот предпосылки есть. Имея за спиной выигранный судебный процесс, добиться от заказчиков следующего ВРЗ (а это, скорее всего, будет всё тот же «Принцепс») учёта интересов садоводов будет значительно проще, особенно, если обратиться к ним ещё на стадии подготовки регламента. Это связано ещё и с тем, что к моменту разработки следующего ВРЗ могут быть приняты поправки в Генплан Санкт-Петербурга, где у «Принцепса» выделяется своя отдельная планировочная зона 3ЖД. Следовательно и интересы сторон не будут противоречить друг другу.

 

Исходя из совокупности изложенных фактов и приведённых оценок центр экспертиз ЭКОМ рекомендует оспорить утверждение рассматриваемого ВРЗ в суде.

 

4. Перечень и обсуждение положений ВРЗ, которые могут быть оспорены в судебном порядке

4.1. При обосновании установленного для квартала высотного регламента в пункте 6 регламента значится: «в соответствии с градостроительной и историко-культурной экспертизой от 06.12.06». Титульный лист указанной экспертизы, копией которого мы располагаем, однозначно указывает, что данная экспертиза распространяется только на участок ООО «Принцепс»,  а на территорию садоводства не распространяется. Полагаем целесообразным при обращении в суд запросить в ГИОП по ходатайству суда копию указанной экспертизы и оспорить правомочность установления высотного регламента. 

4.2  Мы располагаем копией ответа КГИОП из которого явствует, что:

- рассматриваемая территория располагается в пределах зоны ЗРЗ 3-1;

- режим указанной зоны отличается от установленного рассматриваемым ВРЗ (подлежит установить по сравнению с распоряжением председателя КГИОП);

- согласование на изменение режима по рассматриваемому участку КГИОП не давал.

Таким образом рассматриваемый ВРЗ не получил всех необходимых согласований. Значит его утверждение противоречит положениям пункта 7.2 «Положения о составе, порядке разработки, согласования и утверждения временных регламентов застройки земельных участков» утверждённого распоряжения КГА от 29.04.05 №695 и следовательно его утверждение незаконно.

4.3 Правомочность разработки ВРЗ на территорию, не являющуюся по действующей градостроительной документации кварталом, также может быть оспорена.

Для подкрепления этого основания необходимо срочно написать запрос в КГА со ссылкой на материалы протокола общественных слушаний, где подтверждается факт разделения базового и строительного кварталов продолжением улицы Шишкова. В запросе потребовать указать – каким документом было произведено указанное разделение кварталов и запросить копию этого документа.

Действующей градостроительной документацией на квартал является Проект детальной планировки (ПДП) №155 от 9.02.1967. Необходимо запросить в КГА картографические материалы этого ПДП и установить противоречие границ проектирования ВРЗ и красных линий ПДП.

 

Директор                                                                                                                А.С.Карпов

Эксперт                                                                                                                А.Н.Смирнов

распечатать  распечатать    отправить  отправить    другие материалы  другие материалы   
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ССЫЛКИ
Проекты ЭКОМ:
Экспертиза временных регламентов застройки (ВРЗ)
Публикации:
21.07.2008 - Играем в "высотный регламент"
09.04.2008 - Шутка юмора: публикуем официальное заключение о результатах публичных слушаний по проекту ВРЗ территории будущего "Охта-центра"
27.01.2008 - Как учитывать перечни зеленых насаждений общего пользования (ЗНОП) при рассмотрении документов градостроительного планирования
17.01.2008 - Замечания к ВРЗ-07/1101 (территория предполагаемого Охта-центра) от жителей Малой Охты
10.01.2008 - На безымянной высоте. - "Новая газета" публикует результаты экспертизы регламента застройки под "Охта-центр"
10.01.2008 - Экспертное заключение на проект ВРЗ-07/1101 (территория строительства Охта-центра)
06.01.2008 - ВРЗ-07/1101. Временный регламент застройки территории
26.10.2007 - Замечания по проекту ВРЗ-07/0749 (г. Санкт-Петербург, Красносельский район, г. Красное Село квартал ограниченный ул. Восстановления, ул. Лермонтова, ул. Мира и ул. Голубко)
30.09.2007 - Полезные советы по анализу проектов временных регламентов застройки (ВРЗ) и по подготовке к участию в общественных слушаниях по проектам ВРЗ
17.09.2007 - Экспертное заключение на проект ВРЗ-07/0274 (квартал ограниченный «красными линиями» Заневского пр., ул.Стахановцев, Таллиннской ул. и Малоохтинского пр.)
05.09.2007 - Замечания по проекту ВРЗ-07/0598 (квартал ограниченный реками Охта и Оккервиль и осевыми линиями Заневского пр. и пр.Шаумяна)
19.07.2007 - Замечания по проекту Временного регламента застройки территории бульвара Крыленко
Персоналии:
Карпов Александр Семёнович
Смирнов Алексей Никитич
Яндекс цитирования Rambler's Top100
Copyright ©2004-2019 ЭКОМ. Все права защищены.
return_links(); ?>