Rambler's Top100
Центр экспертиз ЭКОМ РОО Санкт-Петербургское общество естествоиспытателей Центр экспертиз ЭКОМ РОО Санкт-Петербургское общество естествоиспытателей
Что есть на сайте    журналистам   специалистам   студентам   гражданам   друзьям   прочее
Гражданские конференции
Общественная экологическая экспертиза
Административные общественные слушания
Общественное обсуждение градостроительных проектов
Разработка проектов нормативных актов
Мониторинг правоприменения
Доступ к правосудию
Другие технологии общественного участия
Индикаторы общественного участия
Библиотека Центра ЭКОМ
О нас
Наши партнёры
Проекты ЭКОМ
  Актуальная кампания:

СПАСТИ СЕСТРОРЕЦКИЙ БЕРЕГ!

РАЗВИТИЕ ОСОБО ОХРАНЯЕМЫХ ПРИРОДНЫХ ТЕРРИТОРИЙ ПЕТЕРБУРГА

 Подписка на новости
Подпишитесь на рассылку коротких сообщений о новых материалах на сайте
E-mail:
Посмотреть архив сообщений
  Сохранить ссылку:
Начало : : Новости : Как я выбирал себе зону
    ПОДРАЗДЕЛЫ
Как я выбирал себе зону

Рассказ о том, как директор ЭКОМа готовился к слушаниям по Правилам землепользования и застройки

Нельзя сказать, что городские власти проявляют особое радушие и заботу, приглашая жителей участвовать в обсуждении проекта Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга. Но мы ведь от них этого и не ожидаем, правда? Так что не обижаемся, приходим на выставки документации в районных администрациях, участвуем в слушаниях, даже если нас не приглашают. Можно, конечно, плюнуть на эти правила, как и на все прочие, и надеяться, что они либо не вступят в силу, либо на них никто не будет обращать внимания... Но для многих петербуржцев собственная заработанная квартира уже становится своей крепостью, своей гордостью и – Домом. Поэтому относиться беспечно к перспективам развития городских кварталов мы не можем.

Как разобраться в проекте Правил, как выбрать эффективную стратегию поведения, как формулировать предложения, которые наилучшим образом защитят мои интересы? Проделав этот путь самостоятельно, я решил записать его со всеми деталями, чтобы доказать – не так все и сложно.

На карте территориального зонирования (Приложение 1 к Правилам землепользования и застройки, см. сайт www.kgainfo.spb.ru/pzz) мой дом попадает в зону ТЖД1 – «многофункциональной общественно-деловой и жилой застройки». Вообще-то, квартал, расположенный между улицами Кузнецовской, Благодатной, Севастьянова и Московским проспектом, строился как жилой. И в Генплане 2005 года эта территория обозначена как зона Ж5 – многоэтажной многоквартирной жилой застройки. Однако жизнь вносит свои коррективы, внутри квартала уже существуют довольно много нежилых помещений. Хорошо это или плохо? Нужно ли требовать, чтобы нашему кварталу вернули его статус жилой зоны, или согласиться с предложениями разработчиков Правил?

Первое, что я сделал, – написал список уже существующих видов использования помещений в нашем квартале (и соседних кварталов, также помеченных как ТЖД1). Вот что у меня получилось:

Существующие виды использования

Их код и название по предлагаемой в «Правилах...» классификации

Код

Название

Имеющие собственные земельные участки

Жилые здания постройки 30х-40х годов

1.120

Многоквартирные дома

Общежития (когда-то – Метростроя)

1.132

Общежития

Школа для начальных классов, в которой временно (?) разместилась автошкола

2.111

Детские дошкольные учреждения на 4 группы (до 80 мест),  школы на 9-11 классов

Школа вечерняя

2.112

Средние общеобразовательные учреждения без ограничения емкости учреждений

Ясли с круглосуточным пребыванием детей

2.120

Детские дошкольные учреждения с круглосуточным пребыванием детей (интернаты)

Подземный гараж

14.113

Многоэтажные и подземные гаражи и стоянки

Независимая медико-юридическая экспертиза

(?) 8.440

(?) Санитарно-эпидемиологи­ческие станции, дезинфекционные станции, судебно-медицинская экспертиза

Районная АТС (в соседнем квартале)

13.300

АТС, районные узлы связи

Пожарная часть (в соседнем квартале)

10.120

Охрана общественного порядка, пожарная охрана

Научно-исследовательский институт (в соседнем квартале)

10.500

Научно-исследовательские, проектные, конструкторские организации, компьютерные центры, залы компьютерных игр

Встроенные (как правило – в жилые дома)

Гостиницы (хостелы), разместившиеся в общежитиях или в жилых домах.

1.310

Гостиницы

Детские сады

2.111

Детские дошкольные учреждения на 4 группы (до 80 мест) 

Магазинчики продуктовые, кафе

4.110

Объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, рассчитанные на малый поток посетителей (менее 150 кв. м общей площади)

Магазины канцтоваров, бытовой техники

Сапожная мастерская, парикмахерская, салон красоты

Копировальный центр

Продуктовый магазин

4.120

Объекты общей площадью до 800 кв. м

Ресторан быстрого питания

Магазины сантехники, компьютерный, косметики, аптека и пр.

Продуктовый магазинчик «24 часа»

4.300

Объекты с особым (ночным и/или круглосуточным) режимом работы

Стоматологическая поликлиника (кабинет), даже две

8.210

Амбулаторно-поликлинические учреждения: территориальные поликлиники для детей и взрослых, специализированные поликлиники,  диспансеры

Ветеринарный кабинет

9.420

Ветеринарные поликлиники и станции без содержания животных

Налоговая инспекция

10.111

Органы государственного управления

Пункт участкового милиционера и

10.120

Охрана общественного порядка, пожарная охрана

Аварийно-диспетчерская служба жилкомсервиса

9.100

Жилищно-эксплуатационные службы

Офисные центры, расположенные в бывших общежитиях

10.200

Бизнес-центры, офисные центры

Почта

10.300

Отделения связи, почтовые отделения, телефонные и телеграфные пункты

Банк

10.400

Банки, учреждения  кредитования, страхования, биржевой торговли, нотариальные конторы, ломбарды, юридические консультации, агентства недвижимости, туристические агентства и центры обслуживания, рекламные агентства

Нотариальная контора

Туристические агентства, агентства недвижимости и пр.

Отдельные офисы непонятного назначения

И еще в соседнем квартале, тоже встроенные:

РЭУ

9.110

Жилищно-эксплуатационные службы: РЭУ, ПРЭО, аварийные службы без ремонтных мастерских и гаражей 

ОМСУ

10.112

Органы местного самоуправления, общественного самоуправления

Детский и подростковый клубы

5.100

Библиотеки, клубы, детские и взрослые музыкальные, художественные, хореографические школы и студии, дома творчества (исключая ночные заведения),

Бывший кинотеатр, в котором теперь магазин

5.210

Зрелищные объекты: театры, кинотеатры, видео залы, цирки, планетарии, концертные залы вместимостью до 300 мест

Спортзал

7.110

Комплексы для занятий физкультурой и спортом без мест для зрителей

Покончив с этой работой (хороший, кстати, повод для семейной прогулки в выходной день), я задумался: а что, собственно говоря, мне не нравится в существующем положении вещей и в тенденциях, которые наметились за последние несколько лет? За обедом мы с женой обсудили эти проблемы, и получился еще один список:

Размещение гостиниц в общежитиях

Против самих гостиниц я ничего не имею, но земельные участки для такой функции не приспособлены. Они не имеют выхода на границы квартала и даже достаточного места для автотранспорта возле входа. Поэтому огромные экскурсионные автобусы въезжают в квартал, останавливаются возле моего дома и, не глуша моторы, ждут погрузки-выгрузки своих групп. Если общежитие напротив нашего дома совсем превратят в гостиницу, то ситуация станет неприятной.

Размещение офисных центров в общежитиях и жилых зданиях

Причины для беспокойства те же, только проблема не в автобусах, а в автомобилях, которые, ввиду отсутствия места, паркуются на газонах и проездах. Из-за этого затруднена уборка территории квартала в дневное время. И вот уже Спецтранс оставляет мусорный контейнер не на площадке, а прямо посреди переулка – то ли потому, что машине не развернуться из-за запаркованных «мерседесов», то ли для того, чтобы огородить подъезд к площадке от парковки.

Превращение отдельно стоящих зданий детских учреждений в бизнес-центры

Начальной школы у нас в квартале нет, но предназначенное для нее помещение занимает автошкола. И есть сведения о том, что на это здание засматривается какая-то фирма. Аналогичная ситуация с детским клубом, расположенным в соседнем квартале.

Размещение государственных учреждений в пределах квартала

А вдруг кому-то придет в голову мысль переместить сюда какой-нибудь еще суд? Государственных учреждений у нас много, и они почему-то постоянно расширяются. Значит – возникнет «государственная нужда», и нас вместе с соседями могут попросить освободить занимаемые помещения, компенсировав их по «балансовой» стоимости.

Расширение магазинов, ресторанов и прочих учреждений сферы обслуживания

Пока они небольшие, проблемы тоже небольшие. А вот крупному магазину или ресторану необходим для окупаемости постоянный поток посетителей. И этот поток пойдет (поедет) через внутриквартальные проезды...

Углубление подвальных помещений, строительство подземных гаражей

Попытки углубить подвальные помещения у нас в доме привели к тому, что горе-строители... подкопались под фундамент. Кажется, залили бетоном, и все обошлось. Но сведений о проекте мы не имеем, поэтому приходится довольствоваться частными разговорами. Строительство подземного гаража в соседнем дворе тоже, кажется, обошлось без проблем. Но вот это «кажется» – беспокоит.

Угроза сокращения озелененности квартала, приближения других зданий к нашему

Привычка смотреть в окно и видеть художественный узор листьев, а не скромный быт соседей из дома напротив – это, может быть, излишества в современной жизни. Но именно эта возможность составляет часть стоимости моей квартиры.

Страшная удаленность детской поликлиники

Прямого транспорта до ближайшей поликлиники нет. Без комментариев.

Итак, стало ясно, какие виды использования земельных участков несут потенциальные угрозы, а какие, наоборот, желательны. Теперь надо сформулировать нашу позицию по вопросу о том, какая территориальная зона – из предлагаемых в Правилах землепользования и застройки, – нам больше подходит: ТЖ4 (жилая) или ТЖД1 (многофункциональная). Или, может быть, нужно выделять какую-то специальную зону?

Сначала сравним цели выделения предлагаемых зон:

Зона многоквартирной жилой застройки зданиями средней и высокой этажности

(ТЖ4)

Зона многофункциональной жилой и общественно-деловой застройки на территории исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга (ТЖД1)

-          развитие на основе существующих и вновь осваиваемых территорий многоквартирной жилой застройки средней и высокой этажности зон комфортного многоквартирного многоэтажного жилья;

-          развитие сферы социального и культурно-бытового обслуживания для обеспечения потребностей жителей указанных территорий в соответствующих среде формах, размещение необходимых объектов инженерной и транспортной инфраструктуры.

 

-          развитие существующих и преобразуемых территорий, предназначенных преимущественно для объектов общественно-делового назначения в сочетании с  жилой застройкой;

-          развитие сферы социального и культурно-бытового обслуживания для обеспечения потребностей «дневного» населения и жителей указанных территорий, в соответствующих среде формах;

-          развитие необходимых объектов инженерной и транспортной инфраструктуры

 

Итак, получается, что в зоне ТЖ4 будут развивать жилье и сферу бытового обслуживания, а зона ТЖД1 будет преобразовываться в деловые центры с вкраплениями жилья. Сфера обслуживания в этой зоне будет предназначена не для нужд местного населения, а для тех, кто приезжает сюда на работу (или для отдыха). С какой скоростью пойдет такое преобразование – предсказать трудно, потому что оно будет определяться развитием экономики. Однако, очевидно, что территории вокруг Московского проспекта в хорошей доступности и от аэропорта, и от центра города представляют «лакомый кусок» для девелоперов.

Добавим сюда следующее: в зоне ТЖ4 нельзя размещать гостиницы, а в зоне ТЖД1 – можно, причем без ограничения их площади. В зоне ТЖ4 нельзя размещать крупные торговые комплексы (больше 800 кв. м.), комплексы аттракционов, лунапарки, а в ТЖД1 – можно, хотя с получением дополнительного разрешения. В зоне ТЖ4 нельзя размещать органы государственного управления, а в зоне ТЖД1 – можно. Аналогично и с бизнес-центрами, офисными центрами.

Таким образом, получается, что для защиты нашей собственности и привычного образа жизни мы должны настаивать на возвращении нашего квартала в жилую зону ТЖ4. Можем ли мы при этом что-то потерять? По размещению объектов социальной инфраструктуры зоны ТЖ4 и ТЖД1 примерно одинаковы, хотя... почему-то ни там, ни там нельзя размещать небольшие детские дошкольные учреждения и школы (код 2.111) и мелкие предприятия бытового обслуживания (код 4.110).  С другой стороны, мелкие магазинчики, мастерские бытового обслуживания и даже детские сады у нас размещены, преимущественно, на первых этажах зданий, поэтому относятся к вспомогательным, а не основным видам использования земельных участков. Могут ли они там располагаться?

Для того, чтобы выяснить этот вопрос, я заглянул в таблицу 9.2.2.1 Правил. И вот здесь меня ждал сюрприз: в перечне тех учреждений, которые могут располагаться на нижних этажах жилых домов (причем – только лицевых, выходящих на улицу корпусов) нет и половины того, что реально размещается только в нашем квартале! Нет, например, упоминания отделений банков (и куда теперь денутся все бывшие сберкассы?), круглосуточных магазинов, нет государственных и муниципальных учреждений, ветеринарных кабинетов, опорных пунктов охраны порядка, нотариальных контор и различных агентств, не говоря уже о гостиницах или кинотеатрах. Детские сады имеют ограничения до 30 человек (почему?) Что очень странно, вышеперечисленные учреждения не могут располагаться в жилых домах, даже если они (здания) попадают в зону «многофункциональной» застройки.

Как же теперь будет решаться этот конфликт? Должна ли налоговая инспекция выезжать из жилого дома, или весь дом, с учетом предназначения зоны ТЖД1, будет занят под государственные учреждения? А вот для общежитий вообще никакие вспомогательные виды использования не предусмотрены... Гостиница оттуда уедет, или владелец продаст общежитие гостинице?

Поразмышляв над этими загадками до ужина, я понял, что решить эту проблему до слушаний мне не удастся. Очевидно, что здесь необходимы комментарии разработчиков. Поэтому перешел к следующей части – параметрам земельных участков для разных зон (Раздел 9.3 Правил).  И вот здесь я обнаружил решающие аргументы для того, чтобы настаивать на отнесении нашего квартала к зоне ТЖ4! Дело в том, что для зоны  ТЖ4 минимальный отступ стены здания с окнами жилых помещений от границ участка установлен в размере 0,9 высоты здания. Это хорошая гарантия того, что мы с соседями не будем заглядывать друг другу в окна. А вот для зоны ТЖД1 такой отступ вообще не регламентируется, хоть вплотную строй. Конечно, любой проектировщик возразит, что при постройке дома он руководствуется расчетами инсоляции жилых помещений, и окна квартир никто от солнечного света загораживать не собирается. Но мы то знаем, что публичные слушания по отдельным проектам теперь проводиться не будут. Так что расчетов этих мы не увидим. Как и света в окошке.

Земельные участки многоквартирных домов во всех жилых зонах должны иметь места для отдыха в виде оборудованных придомовых открытых озелененных пространств площадью не менее 5,5 кв.м на одного проживающего. А вот на жилые дома в зоне ТЖД1 это требование не распространяется! В зоне ТЖД1 при строительстве новых жилых зданий коэффициент озеленения территории должен составлять не менее 10%, площадь озеленения должна быть не менее 15 кв.м. – всего-то! К тому же, в нашем квартале площадь озеленения может быть уменьшена еще на 30% (до 11 кв.м на дом) из-за того, что мы живем возле Парка Победы.

Убедившись окончательно, что зона ТЖД1 не предназначена для комфортной жизни, и что рано или поздно мне предложат «уступить» квартиру ради развития какого-нибудь бизнеса, я стал выбирать варианты предложений в Комиссию по землепользованию Московского района. 

 

Вариант 1, радикальный. Потребовать ликвидировать зону ТЖД1 «общественно-деловой и жилой застройки» как не соответствующую Генплану. Кварталы Московского района, которые сейчас отнесены к зоне ТЖД1, частично отнести к новой, пока не существующей в Правилах зоне ТЖ5, а частично – к зоне ТД1. Для зоны ТЖ5 установить регламент застройки, аналогичный зоне ТЖ4, но расширить возможности совмещения жилых и нежилых функций в одном здании. Однако, чтобы ограничить аппетиты бизнеса и защитить население квартала, необходимо, во-первых, ограничить процент нежилых помещений в пределах многоквартирных домов (например, не более 40%, так, чтобы при принятии решений собранием ТСЖ владельцы жилых помещений имели преимущество). Во-вторых, бизнес-помещения, особенно те, которые генерируют большие транспортные потоки, должны располагаться на периферии квартала, а не внутри. Для зоны ТЖ5 необходимо установить норматив не менее 5,5 кв.м открытых озелененных пространств на человека и иные коэффициенты, обеспечивающие непримыкание домов друг к другу. Все виды использования подземных пространств должны быть отнесены к условно разрешенным видам использования.

 

Вариант 2, умеренный. Не выставлять требование ликвидации зоны ТЖД1 (или адресовать его отдельно в городскую комиссию), но потребовать ужесточить параметры застройки этой зоны, чтобы защитить жителей. Как и в предыдущем варианте, ограничить процент нежилых помещений в пределах многоквартирных домов (не более 40%,). Ограничить процент земельных участков нежилого назначения в пределах квартала 30%. Установить, что  земельные участки объектов, создающих большие транспортные потоки (например, гостиницы, бизнес-центры, торговые объекты свыше 800 кв.м. и др), должны иметь выход на красные линии квартала (в зону улично-дорожной сети). Распространить на земельные участки многоквартирных жилых домов, находящихся в этой зоне, те же требования, что и на земельные участки жилых домов в зоне Ж4 – не менее 5,5 кв.м. озеленных пространств на жителя, отступ от границ участка, условно-разрешенный вид использования подземных пространств и др. Проблема, однако, состоит в том, что зона ТЖД1 «накрывает» кроме Московского района, и Петроградскую сторону, и Пушкин, и Сестрорецк – т.е. районы с совершенно другими условиями градостроительной среды. Чтобы не стричь всех под одну гребенку, необходимо выделить подзону ТЖД1-3 (в дополнение к уже предлагаемым двум), и все вышеперечисленные ограничения применить именно к ней.

 

Вариант 3, локальный. Ничего не менять в параметрах регламентов застройки, просто наши кварталы, которые в Генплане включены в функциональную зону Ж5, перенести в территориальную зону ТЖ4. А остальное (имеется ввиду несовпадение функций существующих зданий с требованиями Правил) как-нибудь утрясётся.

 

Вариант 4, эгоистичный. Перенести в территориальную зону ТЖ4 участок квартала, ограниченный улицами Кузнецовской, Благодатной, Севастьянова и Яковлевским переулком. А другие пусть для себя сами чего-то требуют.

 

Вот такие есть варианты. Какой из них выбрать? Пойду советоваться с соседями, посмотрим, что они поддержат.

Карпов А.С.

распечатать  распечатать    отправить  отправить    другие материалы  другие материалы   
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ССЫЛКИ
Проекты ЭКОМ:
Общественное обсуждение Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга
Публикации:
14.09.2011 - Новая градостроительная политика для нового правительства Санкт-Петербурга
20.04.2011 - Круглый стол: «Высотки вне закона?»
14.05.2010 - 27-28 мая: публичные слушания по проекту внесения изменений в Генплан Петербурга
13.05.2010 - Городские леса как территории общего пользования?
07.11.2009 - Уважаемые друзья! Коллектив Центра ЭКОМ благодарит вас за подержку, которую вы оказываете нам и нашей деятельности
23.02.2009 - Прокуратура не заметила «локальных доминант» в ПЗЗ
14.01.2009 - Вниманию жителей: изменения в работе выставки
14.01.2009 - Круглый стол «Петербург – 2025. Каким ему быть?»
10.01.2009 - Список адресов электронной почты депутатов
09.01.2009 - Что может сделать каждый петербуржец для спасения облика города?
09.01.2009 - Список депутатов
09.01.2009 - Образец письма-обращения. Прокурору Санкт-Петербурга Зайцеву С. П.
09.01.2009 - Образец письма-обращения. Представителю Губернатора Санкт-Петербурга Законодательном Собрании Бродскому М.Н.
09.01.2009 - Образец письма-обращения. Депутатам Законодательного собрания
09.01.2009 - Выставка "Петербург-2025. Каким ему быть?"
23.12.2008 - Прокуратура не выразила восторга по поводу проекта ПЗЗ
23.12.2008 - Заключение городской прокуратуры на проект Правил землепользования и застройки СПб.
22.12.2008 - Святой Георгий набрал высоту
19.12.2008 - «Локальные доминанты» на карте высотного регламента – юридический нонсенс
19.12.2008 - Каким он будет - «Петербург - 20??»?
12.12.2008 - Карта высотных "исключений" в Правилах землепользования и застройки
11.12.2008 - Проект Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга. 2008. Версия, внесенная в Законодательное собрание
09.12.2008 - Они внесены! Читайте скорее.
09.12.2008 - Общая часть Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга. 2008
09.12.2008 - Территориальная часть Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга. Градостроительные регламенты. 2008
02.12.2008 - Как правильно смотреть на исторические панорамы Санкт-Петербурга
24.11.2008 - К ПЗЗ мы еще вернемся. Вопрос – сколько раз?
26.10.2008 - Вертикаль соседских отношений: подземный аспект
26.10.2008 - Конец подземного строительства в Петербурге?
26.09.2008 - Слушания закончились – работа продолжается
24.09.2008 - Процесс слушаний по ПЗЗ окончательно доказал свою неэффективность
Персоналии:
Карпов Александр Семёнович
Яндекс цитирования Rambler's Top100
Copyright ©2004-2019 ЭКОМ. Все права защищены.
return_links(); ?>