Rambler's Top100
Центр экспертиз ЭКОМ РОО Санкт-Петербургское общество естествоиспытателей Центр экспертиз ЭКОМ РОО Санкт-Петербургское общество естествоиспытателей
Что есть на сайте    журналистам   специалистам   студентам   гражданам   друзьям   прочее
Гражданские конференции
Общественная экологическая экспертиза
Административные общественные слушания
Общественное обсуждение градостроительных проектов
Разработка проектов нормативных актов
Мониторинг правоприменения
Доступ к правосудию
Другие технологии общественного участия
Индикаторы общественного участия
Библиотека Центра ЭКОМ
О нас
Наши партнёры
Проекты ЭКОМ
  Актуальная кампания:

СПАСТИ СЕСТРОРЕЦКИЙ БЕРЕГ!

РАЗВИТИЕ ОСОБО ОХРАНЯЕМЫХ ПРИРОДНЫХ ТЕРРИТОРИЙ ПЕТЕРБУРГА

 Подписка на новости
Подпишитесь на рассылку коротких сообщений о новых материалах на сайте
E-mail:
Посмотреть архив сообщений
  Сохранить ссылку:
Начало : : Новости : Охта-центр: экспертное заключение Центра экспертиз ЭКОМ и Петербургского отделения ВООПИиК
    ПОДРАЗДЕЛЫ
Охта-центр: экспертное заключение Центра экспертиз ЭКОМ и Петербургского отделения ВООПИиК

Материалы подготовлены для членов Комиссии по землепользованию и застройке

Экспертное заключение на

заявку ОАО «Общественно-деловой центр «Охта»» (далее ОДЦ «Охта», заявитель) на разрешение на отклонение от предельных параметров высоты зданий и сооружений

Резюме:

Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга (ПЗЗ) для территории «Охта-центра» установлена предельная высота застройки 48 м по уличному фронту и 100 м для локального превышения («доминанты»).

В соответствии со статьёй 40 Градостроительного Кодекса (ГрК) для того, чтобы отклониться от установленных законом предельных параметров застройки, правообладатель земельного участка должен доказать, что характеристики участка неблагоприятны для застройки. В заявке ОДЦ «Охта» не приведено никаких достоверных сведений о наличии неблагоприятных характеристик земельного участка с кадастровым номером 78:11:6001А:34, ни в том смысле, который установлен ст.40 ГрК (создающих физические препятствия для возведения здании и сооружений с установленными параметрами), ни в каком другом (экономическом, градостроительном и пр.). Тем более не обоснованы такие неблагоприятные свойства, которые давали бы право заявителю возводить высотные здания, если будет доказана физическая или экономическая невозможность построить здания многоэтажные.

Один из предельных параметров застройки – минимальное количество машиномест для хранения индивидуального автотранспорта – не обоснован представленными материалами. Заявитель собирается разместить на земельном участке меньше машиномест, чем это предусмотрено ПЗЗ, однако отклонение по данному параметру не запрашивается.

В соответствии с Законом Санкт-Петербурга «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон…» от 24 декабря 2008 года № 820-7, территория предполагаемого строительства целиком находится в зоне охраны объектов культурного наследия – зоне регулируемой застройки ЗРЗ 2-1.

Для указанной зоны данным Законом установлены ограничения, предусматривающие, что строящиеся здесь здания не должны быть видны с открытых городских пространств. В соответствии с материалами оценки видимости высотного объекта, подготовленными Институтом территориального развития по заказу ОДЦ «Охта», 403-метровая доминанта будет просматриваться на фоне значительного числа охраняемых законом исторических панорам.

Таким образом, заявка подлежит отклонению по причине отсутствия оснований, предусмотренных ст. 40 ГрК, недостатка материалов обосновывающих предельные параметры, и по причине нарушения действующего законодательства в сфере охраны культурного наследия.

Удовлетворение данной заявки создаст крайне опасный прецедент в работе Комиссии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга: если указанные в заявке доводы о «неблагоприятных характеристиках» земельного участка будут признаны подлежащими рассмотрению, они могут быть применены для запросов на отклонение от предельных параметров застройки для любого участка. Это полностью лишит смысла Правила землепользования и застройки в части, касающейся установления предельных параметров строительства зданий и сооружений. В том числе, будет создана основа для массового нарушения высотного регламента и иных, разрушающих городскую среду, нарушений.

Анализ заявки с точки зрения соответствия Градостроительному Кодексу.

Раздел 1.

В ст. 40 ГрК законодатель установил главные неблагоприятные характеристики земельного участка: размер меньше установленного градостроительным регламентом, конфигурация и инженерно-геологические характеристики. Из смысла статьи следует, что обращаться за отклонением можно в том случае, если на данном участке физически невозможно построить здание при условии соблюдения предельных параметров, вне зависимости от финансовых затрат и применяемых технологий. Сама процедура получения разрешений на отклонение от установленных законом параметров предполагает исключительный характер ситуации, поэтому характеристики, применимые к любому земельному участку или даже к большинству земельных участков не могут рассматриваться как надлежащее обоснование. Далее рассматриваются характеристики земельного участка строительства «Охта-центра» (Зона 1, ЗУ 78:11:6001А:34), указанные заявителем как неблагоприятные, и обоснование неблагоприятных характеристик.

1. Безосновательность утверждений о наличии неблагоприятных характеристик земельного участка, приведённых в официальной заявке, может быть доказана путём последовательного рассмотрения каждой указанной в заявке характеристики:

1.1. «Ограниченность ЗУ водным пространством» не может рассматриваться как неблагоприятная характеристика земельного участка, так как любой земельный участок имеет границы и чем-то ограничен. Соседство с водой не препятствует возведению зданий и сооружений, тем более что рассматриваемый земельный участок отделён от водных пространств укреплёнными набережными и магистралями. Кроме того, заявитель не представил обоснований, каким образом отклонение от предельных параметров высотности застройки позволит преодолеть неблагоприятные свойства «ограниченности ЗУ водным пространством».

1.2. «Невозможность застройки прибрежных полос и защитных полос объектов» – данное утверждение является заведомо ложным, поскольку Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга не запрещают возведение зданий и сооружений ни в водоохраной зоне, ни в прибрежной полосе. Заявитель не указал, какие именно ограничения прибрежной полосы препятствуют ему застраивать участок.

В дополнение к этому можно отметить, что, в соответствии с частью 14 ст. 65 Водного кодекса Российской Федерации от 03.06.2006 № 74-ФЗ ширина прибрежной защитной полосы р. Нева и р. Охта при условии строительства набережной совпадает с парапетом набережной. Таким образом, после строительства набережной р. Охты, предусмотренной проектом, любые ограничения использования земельного участка, связанные с режимом прибрежной защитной полосы, будут сняты.

1.3. «Невозможность периметральной застройки» – понятие «периметральной застройки» в градостроительном законодательстве отсутствует, и ссылка на невозможность такой застройки не может приниматься во внимание в качестве допустимой законом «неблагоприятной характеристики» земельного участка.

Кроме того, данное утверждение прямо опровергается предлагаемым строительством 4-х этажного паркинга площадью 3,57 га, который будет занимать практически весь земельный участок, в том числе весь периметр участка за исключением его северной оконечности (см. Приложения). Таким образом, «периметральная застройка» прямо предусмотрена проектом, и данное утверждение является заведомо ложным.

1.4. «Конфигурация ЗУ трапециевидная – неблагоприятная для планировки градостроительных решений» – при площади участка 4,7 га и отсутствии острых углов трапециевидная конфигурация не является неблагоприятной для застройки. Заявитель не указал в обосновании, какая именно часть земельного участка не подлежит застройке из-за его формы. Данное утверждение является ложным.

1.5. «Невозможность соблюдения требований комплексной безопасности при условии соблюдения градостроительных регламентов» – согласно части 2 статьи 40 ГрК РФ, соблюдение требований технических регламентов является необходимым условием для получения разрешения на отклонение от предельных параметров застройки, но не указано в качестве допустимой причины для обращения за разрешением на отклонение. Согласно статье 48 ГрК обеспечение технических условий является задачей архитектурно-строительного проектирования, которое выполняется в соответствии с требованиями градостроительных регламентов.

На момент рассмотрения заявки «специальные технические условия на комплексное обеспечение безопасности и антитеррористической защищенности Комплекса зданий и сооружений «Общественно-делового центра «Охта»», на которые ссылается заявитель, не согласованы Министерством регионального развития РФ в установленном порядке, о чём районная КЗЗ указала в ответах на замечания, опубликованных в газете «Невское время» от 11.09.2009. Поэтому ссылка на данный документ не может приниматься во внимание. Вполне возможно, что в процессе согласования расстояния удаления от магистралей и набережных, о которых упомянуто в заявке, будут сокращены или, наоборот, увеличены.

1.6. «Необходимость восстановления архитектурного решения исторического объекта в фундаменте здания (5-конечная звезда в основании здания) – ограниченная площадь возможной застройки» – такая необходимость отсутствует. «Восстановление архитектурного решения исторического объекта» не предусмотрено законодательством РФ о сохранении культурного наследия. Кроме того, выработка архитектурных решений относится к стадии архитектурно-строительного проектирования (глава 6 ГрК). Согласно части 15 статьи 48 проектная документация утверждается застройщиком или заказчиком, и, таким образом, не носит нормативного характера. Согласно части 13 этой же статьи состав и требования к содержанию разделов проектной документации устанавливаются Правительством Российской Федерации. Соответствующее Постановление N 87 от 16 февраля 2008 г (в ред. Постановления Правительства РФ от 18.05.2009 N 427) не содержит требований к заказчику восстанавливать архитектурные решения исторических объектов путём повторения формы фундамента, более того, не содержит указания на документы, которые могли бы устанавливать обязательные требования такого рода. Согласно части 16 статьи 48 ГрК, не допускается требовать от заказчика согласование проектной документации, заключение на проектную документацию и иные документы, не предусмотренные Кодексом. Следовательно, если даже какой-либо орган власти Санкт-Петербурга потребовал бы от ОАО «ОДЦ «Охта»» «восстановить архитектурные решения исторического объекта», такое требование было бы незаконным и поэтому не порождающим обязанностей застройщика. Таким образом, утверждение о «необходимости» подобных действий является заведомо ложным.

Вывод по разделу 1: Ни одно из оснований для заявки на отклонение от предельных параметров, указанных застройщиком, не доказано представленными на градостроительной экспозиции документами. Из 6 утверждений, положенных в основу заявки, 4 являются заведомо ложными. Ни одно из оснований не обосновывает необходимость превышения предельной высоты; наоборот, некоторые из аргументов можно рассматривать как обоснование необходимости понижения высоты размещаемых на участке зданий и сооружений (например, ограниченность площади земельного участка).

Раздел 2

2. Безосновательность утверждений о наличии неблагоприятных характеристик земельного участка, приведённых в пояснительной записке к заявлению на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства также может быть доказана путём последовательного рассмотрения каждого аргумента.

2.1. В пояснительной записке приведены 4 основания, три из которых текстуально и содержательно отличаются от оснований, указанных в официальной заявке:

Основания, указанные в официальной заявке

Основания, указанные и прокомментированные в пояснительной записке

Ограниченность ЗУ водным пространством, невозможность застройки прибрежных полос и защитных полос объектов, невозможность периметральной застройки,

В связи с ограниченной площадью земельного участка невозможно произвести застройку, предусмотренную утвержденной градостроительной документацией, с параметрами, установленными градостроительными регламентами.

Конфигурация ЗУ трапециевидная – неблагоприятная для планировки градостроительных решений,

Конфигурация земельного участка, неблагоприятная для застройки.

Необходимость восстановления архитектурного решения исторического объекта в фундаменте здания (5-конечная звезда в основании здания) – ограниченная площадь возможной застройки.

Невозможность экономической целесообразности освоения земельного участка при условии соблюдения градостроительных регламентов.

 

Таким образом, пояснительная записка была направлена на дезинформацию участников процесса публичного обсуждения градостроительной документации. Вызывает сомнение возможность основывать решение КЗЗ на основаниях, которые не были представлены в официальной заявке.

Далее рассмотрим использованные в обосновании аргументы по отдельности.

2.2. «В связи с ограниченной площадью земельного участка» – данный аргумент не может рассматриваться как основание для признания земельного участка неблагоприятным для застройки, поскольку площадь любого земельного участка ограничена. Этот аргумент должен быть полностью исключён из рассмотрения.

«Невозможно произвести застройку, предусмотренную утвержденной градостроительной документацией, с параметрами, установленными градостроительными регламентами» – под утверждённой градостроительной документацией понимается Проект планировки территории (ППТ), утвержденный Постановлением Правительства Санкт-Петербурга № 367 от 31.03.09 г. ППТ был разработан в соответствии с Правилами землепользования и застройки и не противоречит им, в том числе – в части соблюдения градостроительных регламентов. Заявленный строительный объём надземной части Объекта (1 306 032 м3), пусть даже вычисленный на основе завышенной высоты этажа (5,2 м), можно разместить на участке площадью 4,7 га при рекомендованном коэффициенте застройки земельного участка 0,6

при средней высоте застройки 46,2 метра.

1 306 032 : (47 130 * 0,6) = 46,185

При средней высоте этажа 4,2 метра (эта высота этажа башни указана в документации) средняя высота застройки составит всего 37,3 метров.

Таким образом, приведенные заявителем данные доказывают отсутствие какой-либо необходимости в отклонении от предельных параметров застройки. Бизнес-центр с заявленными в пояснительной записке параметрами может быть полностью размещён на данном земельном участке при соблюдении градостроительных регламентов.

2.3. Следует тем не менее отметить, что «основные характеристики объектов капитального строительства, планируемых к размещению в Зоне 1»: общая площадь застройки – 312 089 м2, количество работающих – 10638 человек, подземная автостоянка – 3037 машино-мест, указанные в пояснительной записке не содержатся в утверждённом ППТ для данной территории. В разделе 5 Приложения №3 утверждаемой части ППТ («Положение о характеристиках развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории») все параметры приведены суммарно для территории в целом, включая все 4 зоны развития. В том числе, общая площадь многофункциональных общественно-деловых центров – 989 000 м2, число работающих не регламентируется, общее число мест на подземных автостоянках – 8000. Площадь земельных участков для размещения административно-общественной застройки - 18,56 га.

В ответах на замечания на публичных слушаниях представитель ОДЦ «Охта» ссылался на «том 2 Проекта планировки», в котором, по его сведениям подобные данные указаны. Однако данный «том» не был опубликован в составе официальной публикации (Петербургский Дневник, N 18, 18.05.2009), поэтому не порождает правовых последствий.

Таким образом, утверждённая градостроительная документация (ППТ) не содержит требований к размещению 312 тыс. м2 офисных площадей и рабочих мест для 10 тыс. служащих на земельном участке площадью 4,7 га в Зоне 1. Эти требования не указаны и в сводном заключении по заявке, подготовленном КГА. При необходимости метраж помещений может быть уменьшен за счёт переноса в другую зону.

2.4. Раздел обоснования «Определение некоторых показателей застройки» содержит заведомо ложные и искажённые сведения об обязательных требованиях законодательства с целью ввести участников общественного обсуждения в заблуждение. Так, например:

  • Приложение 7 к СНиП 2.07.01-89*, на основании которого рассчитывается площадь земельного участка, исходя из численности работающих, носит рекомендательный, а не обязательный характер.
  • Статья 24 Приложения 3 к Закону Санкт-Петербурга «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга», на которую ссылаются разработчики пояснительной записки, равно как и иное действующее законодательство, не содержит требований озеленения кровли гаража. Называемая цифра площади озеленения – 60% от площади земельного участка, является элементом архитектурно-планировочного решения, а не обязательным требованием. Более того, согласно статье 9 Приложения 3 к закону о ПЗЗ «к озелененной территории земельного участка относятся части участков, которые не застроены объектами капитального строительства». Т.е. озеленение – это то, что располагается на земле, а не на стилобате (не более 15% озеленённой территории – спортивные площадки – может располагаться на стилобате). Таким образом, озеленение крыши гаража не является озеленённой частью земельного участка. Тем более нет оснований называть его «садом» или «парком», как это сделано в иных, представленных на Комиссию материалах.
  • Попытка применить коэффициент застройки земельного участка 0,6 к части земельного участка, якобы «предназначенного для строительства надземной части Объекта» на основании СНиП 2.07.01-89* является подлогом, поскольку данный коэффициент применяется к участку в целом, а не к его части.
  • Средняя высота этажа – 5,2 метра – принята произвольно, без ссылок на нормативную документацию. В пояснительной записке к объёмно-пространственным решениям ОДК «Охта-центр» (октябрь 2008) указана высота этажа башни 4,2 метра.

2.5. Следует дополнительно отметить, что никакие требования градостроительной документации относительно численных характеристик развития территории не относятся к неблагоприятным для застройки характеристикам земельного участка. Если правообладатель земельного участка обнаруживает, что установленные в ППТ параметры являются завышенными, он вправе инициировать внесение изменений в ППТ или обратиться в суд с требованием об отмене данного документа. Статья 40 ГрК не даёт оснований обращаться за разрешением на отклонение от предельных параметров застройки на основании характеристик развития территории, указанных в ППТ.

2.6. «Обременениями для использования земельного участка с достаточной эффективностью являются: сохранение исторического наследия; условие соблюдения охранной зоны тоннельного канализационного коллектора шириной 20 метров от оси коллектора;...» – как можно увидеть на картосхеме (см. Приложение «охранные зоны» - после текста экспертного заключения) территория объекта исторического наследия (крепости Ниеншанц) будет почти полностью уничтожена гаражом, а все остальные охранные зоны не задевают сколько-нибудь серьёзно земельный участок «Охта-центра». Таким образом, данное утверждение является не только ложным, но и лицемерным. Охранные зоны мостовых опор, на которые ссылается заявитель, не указаны в обременениях земельного участка в кадастровом паспорте земельного участка. Соблюдение всех охранных зон (за исключением уничтожаемого объекта культурного наследия) вполне возможно, поскольку в соответствии со СНиП и ППТ не требуется сплошная застройка земельного участка – не менее 40% территории должно оставаться свободными – это вполне могут быть территории охранных зон.

Из обоснования не следует, что заявитель собирается сохранять «территорию объекта культурного наследия», которая, согласно кадастровому паспорту ЗУ занимает около 70% участка. Вместо этого использована не имеющая юридического смысла формулировка «сохранение исторического наследия». Сохранение исторического наследия путём музеефикации археологических находок не накладывает обременений на земельный участок, ухудшающий его свойства.

2.7. «В целях сохранения исторического наследия в благоустройстве территории земельного участка, предназначенного для размещения Объекта, необходимо предусмотреть создание открытого пространства – городской общественной площади» – данный аргумент является необоснованным по нескольким причинам: во-первых, общественная площадь как территория общего пользования не может быть создана на земельном участке, находящемся в частной собственности. Во-вторых, подобные требования не содержатся ни в градостроительной документации, ни в действующем законодательстве, поэтому слово «необходимо» является попыткой ввести читателя в заблуждение. В-третьих, подобные аргументы не относятся к неблагоприятным характеристикам земельного участка и не обосновывают их.

2.8. Несостоятельность аргументов, касающихся «периметральной застройки» была рассмотрена выше.

2.9. Несостоятельность аргументов, касающихся «невозможности соблюдения требований комплексной безопасности» была рассмотрена выше.

2.10. «Невозможность экономической целесообразности освоения земельного участка» – не относится к неблагоприятным свойствам земельного участка в смысле статьи 40 ГрК РФ. Этот тезис может быть высказан в отношении любого земельного участка при неэффективном менеджменте организации-собственника. В случае экономической нецелесообразности освоения земельного участка собственнику рекомендуется продать данный участок и приобрести себе что-нибудь более дешёвое.

Вывод по разделу 2: Ни один из аргументов, приведенных в пояснительной записке, не доказывает и не обосновывает наличие характеристик земельного участка, неблагоприятных для его застройки, которые физически ограничивают возможность возведения зданий и сооружений с высотой 48 метров. Не обоснована и не доказана необходимость отклонения от предельной высоты зданий и сооружений. Таким образом, заявка подлежит отклонению по причине отсутствия оснований, предусмотренных статьёй 40 ГрК РФ.

Раздел 3

3. Значение предельного параметра «минимальное количество машиномест», указанное в заявке на разрешение на отклонение от предельных параметров, не подтверждается представленными материалами.

3.1. В заявке указано планируемое число машиномест 3037. Эта цифра основывается на расчётном количестве работающих (10638 чел, одно машиноместо на 5 работающих) и количестве посетителей (600 человек, 1 машиноместо на 10 гостей). В соответствии с этими данными, расчётное минимальное число машиномест 2188. Однако в пояснительной записке к объёмно-пространственным решениям, представленной на выставке, указано (стр. 17), что проект предусматривает создание встроенной автостоянки «примерно на 2075 машиномест», что ниже расчётного значения 2188 машиномест, которое является предельным параметром застройки. Это было подтверждено заявлением господина Никандрова на слушаниях: он сказал, что проектировщики «сочли возможным снизить количество парковочных мест».

3.2. Расчётное значение гостевых парковок основывается на количестве посетителей 600 человек, а в обоснованиях к проекту планировки территории указано, что в «часы пик» комплекс зданий в Зоне 1 будет посещать до 7 тыс. чел. В соответствии со статёй 10 Приложения 3 к Правилам землепользования и застройки Санкт-Петербурга количество гостевых парковочных мест рассчитывается как «1 машино-место на 10 единовременных посетителей при их максимальном количестве». Таким образом, расчётное значение для гостевых автостоянок должно составлять не менее 700 машиномест.

3.3. Исходные данные по количеству работающих в зданиях Зоны 1 не обоснованы материалами, сопровождающими заявку. Исходя из площади объектов общественно-делового назначения 172 600 кв.м., указанной в заявке, и минимального размера рабочего места 6 кв.м. («Гигиенические требования к персональным электронно-вычислительным машинам и организации работы» СанПиН 2.2.2/2.4.1340-03), общее число работающих может достигать 28760 человек, а с учётом занятых на обслуживании объектов социально-культурного назначения – до 30 тыс. человек. Если исходить из средней площади рабочего места «для сотрудника, ведущего приём» – 9 кв.м. (СНиП 31-05-2003. Общественные здания административного назначения), то количество рабочих мест может составлять около 19 тыс. Следует отметить, что в Петербурге средняя площадь офисных помещений на одного работника составляет около 8 кв.м. и стремится к сокращению из-за стоимости аренды и стремления к эффективному использованию площадей. Таким образом, минимальное количество машиномест для персонала должно составлять (при данной площади здания) от 4 до 6 тысяч, что существенно больше указанного в заявке.

3.4. В представленной на экспозиции «Стратегии транспортного обеспечения территории «Охта-центра» (далее «Стратегия») количество парковочных мест – 3000 – обосновывается, исходя из количества работающих в «Зоне 1» 7196 человек (стр.22 табл 4.1.1 -"Параметры функционального использования территории "Охта-центра"), что на 33% меньше, чем численность работающих, указанная в заявке. Таким образом, в соответствии со «Стратегией…» количество парковочных мест для 10638 работающих должно быть принято в размере не менее 4450. «Стратегия» не является обоснованием достаточности 3037 парковочных мест для зданий Зоны 1.

Вывод по разделу 3: Значение предельного параметра застройки «минимальное количество машиномест для хранения индивидуального автотранспорта», указанное в заявке, не подтверждено представленными заявителем материалами. Этот параметр тесно связан с другими, которые приведены в обосновании к заявке в качестве утвержденных параметров социально-экономического развития территории: численностью работающих, посетителей и общей площадью помещений. Требуемый минимум, исходя из планируемых характеристик развития территории и регламентов ПЗЗ, составляет от 4700 до 6700 машиномест, что значительно превышает заявленное количество (3037).. Таким образом, заявитель собирается разместить на земельном участке меньше машиномест, чем это предусмотрено ПЗЗ, однако отклонение по данному параметру не запрашивается.

Анализ заявки с точки зрения соответствия законодательству об охране культурного наследия

Раздел 4.

4. Территория предполагаемого строительства, согласно закону Санкт-Петербурга № 820-7 от 24 декабря 2008 г. «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон…» находится в одной из зон охраны объектов культурного наследия – зоне регулируемой застройки 2-й категории (ЗРЗ-2) В дальнейшем ссылки даются на страницы официальной публикации в «Информационном бюллетене Администрации Санкт-Петербурга» № 7/1 (608/1) от 4.03.2009. Согласно установленному данным законом режиму ЗРЗ-2 «предельные параметры высоты определяются в соответствии с Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга и при условии сохранения панорам и видов исторического центра Санкт-Петербурга, указанных в приложении № 1 к режимам» (с. 221, пункт 4.3.в главы 1 раздела 2 «Режимов…»).

На экспозиции в администрации Красногвардейского района представлен также специальный альбом, подготовленный Институтом территориального развития (по заказу «Общественно-делового центра «Охта») «Оценка видимости планируемого объекта нового строительства… применительно к охраняемым панорамам и окружающей застройке» (далее – Альбом ИТР), на основе трехмерной модели городского пространства, бесспорно доказывающий вторжение планируемого объекта в охраняемые законом панорамы. Данный анализ подтверждает нарушение закона Санкт-Петербурга № 820-7 от 24 декабря 2008 г. «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон…» в случае предоставления запрашиваемого специального разрешения. Выводы о видимости небоскрёба сделаны на основании результатов данной экспертизы.

Какие панорамы и виды охраняются данным законом и препятствуют строительству небоскрёба? Вот лишь несколько примеров.

4.5. В пункте 2.1 приложения № 1 (с. 260) говорится: «Силуэт города определяет соотношение доминант и фоновой застройки. Не допускается появление новых доминант в пределах охранной зоны, зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности 1, а также в пределах обзора панорам исторического центра, открытых городских пространств. Охраняется доминирующее положение архитектурных доминант, возвышающихся над массивом городской застройки». Эти охраняемые доминанты перечислены в законе. В том числе среди них: Смольный собор, как общегородская доминанта. Экспертиза видимости показывает, что это требование закона будет нарушено, что подтверждается результатами моделирования с контрольных точек №№48, 49, 50, 104 (номера точек по Альбому ИТР; последняя точка – площадь Растрелли).

4.6. В пункте 2.3 приложения № 1 к режимам (с. 262—263) говорится: «2.3.1. В историческом центре охраняются панорамы, основные площадки и пути их обзора. Охраняются сочетания компонентов исторического городского ландшафта с акцентами и доминантами на фоне неба в пределах видимости 6 км. Объекты, расположенные за пределами 6 км, утрачивают четкость силуэта и не влияют на зрительное восприятие панорамы. <…> 2.3.2. …панорамы кругового обзора со следующих площадок: галереи верхнего яруса колоннад Исаакиевского собора; моста Лейтенанта Шмидта; Дворцового моста; Троицкого моста. Охраняются сочетания ценных компонентов городского ландшафта с акцентами и доминантами, зрительно четко воспринимаемые на фоне неба в пределах видимости 6 км. Объекты дальних планов, расположенные за пределами видимости 6 км, не должны снижать композиционную роль компонентов ближних планов». Точки в Альбоме ИТР, с которых видно нарушение этого требования закона: № 26, 29 (Троицкий мост)?

4.7. В пункте 2.4 приложения № 1 (с. 263) говорится: «Охраняются от искажений следующие композиционно завершенные виды городского ландшафта и фиксированные площадки их обзора: …на Спасо-Преображенский собор с Литейного пр., …на Смольный монастырь и собор с площади Растрелли…» Нарушение этого требования представлено результатами моделирования с точки № 104.

4.8. В пункте 2.5 приложения № 1 (с. 263—265) приводится перечень композиционно завершенных открытых городских пространств, среди которых: пл. Растрелли, Преображенская пл., Кирочная ул. (от Литейного пр. до Суворовского пр.), Манежный пер., ул. Рылеева, Фурштатская ул. и многие другие. Нарушение этих требований доказывается картой зон видимости высотного здания «Охта-центра» в составе Альбома ИТР, а также представленным на экспозиции видеороликом.

Влияние планируемого объекта нового строительства «Общественно-деловой центр «Охта» на городское пространство центральных районов, как новой доминанты, подтверждено «Заключением на оценку видимости планируемого объекта…» за подписью заместителя председателя КГА В. Е. Полищука и в составе «Сводного заключения по заявлению…» от 14.08.2009 г. № 1-1-46581/2 за подписью председателя КГА Ю. Е. Киселевой, представленных на экспозиции в администрации Красногвардейского района.

4.9. Согласно пункту 1.7 «Режимов…»: «…Строительство зданий, строений и сооружений, имеющих особое значение для социального, экономического, культурного и иного развития Санкт-Петербурга, с отклонением от требований режимов допускается при наличии положительного заключения государственной историко-культурной экспертизы о соответствии отклонений требованиям государственной охраны объектов культурного наследия и на основе результатов публичных слушаний» (с. 211-212).

Однако в составе документов, представленных на публичные слушания по вопросу о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров застройки, положительное заключение государственной историко-культурной экспертизы о соответствии этих отклонений требованиям государственной охраны объектов культурного наследия отсутствует, что лишает заявителей права претендовать в законном порядке на получение разрешения на отклонение. Отсутствие требуемого заключения государственной историко-культурной экспертизы подтверждено заключением КГИОП от 14 августа 2009 г. № 2-5773-1 за подписью председателя КГИОП В. А. Дементьевой, представленным на экспозиции в администрации Красногвардейского района, а также в составе сводного заключения, подготовленного КГА. В указанном заключении КГИОП также указано, что КГИОП не имеет возможности оценить степень влияния запрашиваемого отклонения от предельных параметров на визуальное восприятие охраняемых панорам и видов Санкт-Петербурга.

4.10. Следует также отметить, что государственная историко-культурная экспертиза проводилась в отношении проекта зон охраны при подготовке закона Санкт-Петербурга № 820-7 от 24 декабря 2008 г. в целях определения соответствия проекта требованиям государственной охраны объектов культурного наследия (согласно требованиям федерального законодательства – ст. 28, 30 и 31 Федерального закона № 73-ФЗ и Постановления правительства РФ № 315 от 26.04.2008).

Заключение данной государственной историко-культурной экспертизы, согласно п. 2 ст. 32 Федерального закона № 73-ФЗ, является основанием для принятия решений, вытекающих из заключения об объектах историко-культурной экспертизы, указанных в ст. 30 (в том числе «земельные участки, подлежащие хозяйственному освоению» и «проекты зон охраны»). Следовательно, действие данной экспертизы, распространяется и на указанный земельный участок.

Таким образом, до получения иного заключения государственной историко-культурной экспертизы, относящегося непосредственно к запрашиваемому земельному участку, в отношении него действуют параметры режимов, уже установленные законодательством Санкт-Петербурга.

4.11. Довод заявителя о том, что историко-культурную экспертизу необходимо провести именно до этапа строительства, т.е. до этапа получения разрешения на строительно-монтажные работы, но после получения разрешения на отклонение от предельных параметров, является неосновательным и прямо противоречит статье 48 ГрК. Этап «до начала строительства» относится к архитектурно-строительному проектированию и заканчивается подготовкой проекта, который направляется на государственную экспертизу. Подготовка проектной документации осуществляется на основании конечного перечня документов (часть 11 ст. 48): задания застройщика или заказчика, результатов инженерных изысканий, градостроительного плана земельного участка в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. В соответствии с частью 16 ст. 48 ГрК «Не допускается требовать согласование проектной документации, заключение на проектную документацию и иные документы, не предусмотренные настоящим Кодексом». Таким образом, поскольку заключение историко-культурной экспертизы не входит в перечень согласований и заключений, требуемых при разработке проекта, она не должна и не может быть подготовлена на этапе архитектурно-строительного проектирования.

Доказательство неправомерности проведения историко-культурной экспертизы при подготовке проектной документации и выдаче разрешений на строительство приведено в комментариях к ГрК, подготовленных Институтом экономики города – одним из разработчиков Градостроительного кодекса (Комментарий к Градостроительному Кодексу РФ: ответы на проблемные вопросы градостроительной деятельности / Э.К.Трутнев, Л.Е.Бандорин; Фонд ИЭГ – Москва:2008, с.298-300).

Вывод по части 4: Заявление о предоставлении специального разрешения должно быть отклонено, как несоответствующее требованиям закона «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга…» в связи с выявленным искажением панорам и по формальному признаку – отсутствию заключения государственной историко-культурной экспертизы о соответствии запрашиваемых отклонений требованиям государственной охраны объектов культурного наследия. Историко-культурная экспертиза должна предварять выдачу запрашиваемого разрешения.

ОХРАННЫЕ ЗОНЫ













гараж
гараж

Схема расположения многоэтажного паркинга на участке строительства Охта-центра.
Паркинг  занимает почти весь земельный участок (это называется "стилобат" - общее основание для нескольких зданий). Там, где можно строить паркинг, там можно строить и всё остальное.
охранные зоны
охранные зоны

Основные охранные зоны, которые ограничивают возможность строительства на земельном участке Охта-центра. Не показаны:
  • зоны, которые накрывают весь земельный участок: водоохранные, ЗРЗ-2;
  • прибрежная защитная полоса р. Охты - ограничения будут сняты после строительства набережной;
  • не значимые по площади охранные зоны канализационных и водопроводных сетей.

Серым цветом показаны существующие здания.

распечатать  распечатать    отправить  отправить    другие материалы  другие материалы   
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ССЫЛКИ
Проекты ЭКОМ:
Экспертиза специальных разрешений
Общественная кампания против строительства небоскрёба в составе "Охта-центра"
Публикации:
20.04.2011 - Круглый стол: «Высотки вне закона?»
15.01.2011 - Решение городского суда Санкт-Петербурга по делу №3-311/10
23.12.2010 - Распоряжение КГИОП "О государственном учёте выявленных объектов археологического наследия, обнаруженных по адресу: Санкт-Петербург, Красногвардейская пл., д. 2, лит. К" от 22.12.2010 №10-28
28.09.2010 - Заключение комиссионной историко-культурной археологической экспертизы
20.04.2010 - По официальным данным в России ежедневно гибнет объект культурного наследия
09.04.2010 - Выставка "Всемирное наследие в опасности: Судьбы Петербурга и Байкала глазами современных фотографов"
07.04.2010 - Отчёт о сборе и расходовании частных пожертвований за 1 квартал 2010 года
17.02.2010 - Петербуржцы готовы прийти на референдум по Охта-центру даже в новогодние праздники
28.01.2010 - Даже сторонники «Охта-центра» не поддерживают строительство небоскреба
27.01.2010 - Петербургские академики направили министру культуры РФ А.А.Авдееву письмо в защиту памятников археологии Петербурга
25.01.2010 - Министерство рекомендует референдум
25.01.2010 - Ответ Минрегиона
18.01.2010 - Отчёт о сборе и расходовании частных пожертвований за 2009 год
07.01.2010 - "Убыточный газоскрёб". Анализ ТЭО проекта строительства общественно делового центра "Охта".
25.12.2009 - Филиппу Никандрову не повезло не только с городом, но и со страной
14.12.2009 - Памятники заступились за Петербург
01.12.2009 - Строительные работы на стройплощадке Охта-центра ведутся круглосуточно, даже в выходные дни
29.11.2009 - На площадке "Охта-центра" круглосуточно ведтся строительные работы
25.11.2009 - Самый удивительный небоскреб?
24.11.2009 - Комиссия по землепользованию и застройке Петербургу не нужна
13.11.2009 - В Петербурге стартует акция "Синяя ленточка"
13.11.2009 - Ложь о «постоянно растущем количестве сторонников Охта-центра» должна быть прекращена
08.11.2009 - Фотовыставка «Ниен – шанс еще есть…»
07.11.2009 - Уважаемые друзья! Коллектив Центра ЭКОМ благодарит вас за подержку, которую вы оказываете нам и нашей деятельности
25.10.2009 - Филипп Никандров не узнал собственные картинки проекта «Охта-центр»
22.10.2009 - "АиФ" проводит опрос по теме: "Охта центр": ошибка или украшение города?"
22.10.2009 - Место предполагаемого строительства Охта-центра - под прицелом веб-камеры
22.10.2009 - Обращение к Президенту РФ Д.А.Медведеву с требованием о приостановке Постановления Правительства СПБ №1079 22.09.09
21.10.2009 - Заключение Росохранкультуры о соблюдении законодательства РФ об охране культурного наследия при выдаче разрешения на "отклонение" для небоскрёба Охта-центра
21.10.2009 -
19.10.2009 - Первый канал. Репортаж "Сорвало башню"
Яндекс цитирования Rambler's Top100
Copyright ©2004-2017 ЭКОМ. Все права защищены.