Экспертиза данных, представленных ОАО «ОДЦ «Охта»» на выставке в администрации Красногвардейского района, показала, что все запланированные площади можно разместить на имеющемся земельном участке при средней высоте застройки от 37 до 46 метров. Таким образом, никакой необходимости в строительстве небоскрёба в составе «Охта-центра» нет – даже экономической.
Несмотря на то, что предметом слушаний 1 сентября будет вопрос о том, насколько земельный участок, предоставленный для строительства «Охта-центра», неблагоприятен для застройки, компания-застройщик (ОАО «Общественно-деловой центр «Охта»») продолжает настаивать на том, что возведение высотных зданий продиктовано не только физическими характеристиками участка, но и экономическим факторами. В пояснительной записке, которая распространяется на выставке, предшествующей слушаниям, сказано:"Затраты инвестора-застройщика на приобретение и аренду земельных участков и расположенных на ней объектов недвижимости, проведение работ по разборке строений и вывозу строительного мусора, инженерную подготовку территории, проведение беспрецедентных по масштабу археологических раскопок на всем земельном участке и за его пределами, вынос инженерных коммуникаций, создание новой инженерной и транспортной инфраструктуры (строительство ТЭЦ, прокладку инженерных сетей, реконструкцию транспортных развязок, устройство новых дорог, тоннелей и мостов, строительство линеарного парка) весьма значительны". Для окупаемости проекта общая площадь комплекса должна быть не менее 310 тыс. кв м., из которых, правда, 103 тыс кв. м приходятся на подземный 4-уровневый паркинг. Таким образом, на объекты общественно-делового и социально-культурного назначения отведено 209 тыс. кв. м. По утверждению застройщика, указанные площади невозможно разместить на земельном участке, иначе как путём возведения 400-метрового небоскрёба.
Эксперты Центра ЭКОМ произвели тщательный арифметический анализ данных, представленных ОДЦ «Охта» и пришли к неожиданным выводам. «Мы согласны с утверждением, что для получения полезной площади 209 тыс.кв.м необходимо возвести примерно 250 тыс.кв.м общей площади с учётом инженерных конструкций здания и пр., – говорит Александр Карпов, директор Центра ЭКОМ. – Мы даже готовы согласиться, что средняя высота этажа в этом комплексе будет 5,2 метра. Но вот дальше нужно самим брать в руки калькулятор».
Строительный объем надземной части комплекса с учетом средней высоты этажа (5,2 метра) зданий равен: 251 160 м2 * 5,2 м = 1 306 032 м3 Этот объём нужно разместить на земельном участке площадью 47 130 м2. Однако застройка не должна быть плотной: согласно строительным нормам и правилам, для обеспечения инсоляции и естественной освещенности помещений, а также в соответствии с противопожарными требованиями и требованиями безопасности принимается Коэффициент застройки земельного участка, равный 0,6. Поэтому площадь оснований зданий на участке может составлять 47 130 м2 * 0,6 = 28 278 м2 Теперь остаётся только разделить общий объём помещений на площадь застройки, и мы получим её среднюю высоту: 1 306 032 м3 : 28 278 м2 = 46,2 метра.
Таким образом, всё, что обещает «Охта-центр» жителям Красногвардейского района – и офисы Газпрома и дочерних компаний, и физкультурно-оздоровительные сооружения, и учреждения культуры и искусства, здравоохранения и образования, и рестораны, кафе и даже прачечную и химчистку – всё это можно разместить на земельном участке, не превышая установленной законом высотной отметки в 48 метров.
Более того, если принять высоту этажа не 5,2 метра, как в глянцевой брошюре на выставке, а, например, 4,2 метра – как в пояснительной записке к самому проекту, то средняя высота застройки окажется и вовсе 37 метров…
Правда, компания-застройщик, подавая заявку на превышение высотных параметров, настаивала на том, что большая часть участка для застройки непригодна, поскольку там и культурное наследие наше расположено – крепость Ниеншанц, и охранные зоны тоннельных коллекторов, и ещё много чего другого. Однако всё это не помешало проектировщикам запланировать на участке многоэтажный паркинг, который сплошным пятном будет занимать – нет, даже не 60, а 77 процентов земельного участка. В том числе и ту территорию, на которой когда-то находилось наше культурное наследие.
Заключение арифметической экспертизы однозначно: все помещения Зоны 1 «Охта-центра» могут быть размещены над подземным паркингом (на стилобате) в нескольких зданиях без нарушения высотного регламента и иных параметров, установленных Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга. Которые, напомним, были приняты Законодательным Собранием Санкт-Петербурга и подписаны губернатором в феврале 2009 года.
