Создание рабочей группы по проверке видимости т.н. «локальных доминант» на фоне исторических панорам Петербурга является существенной победой представителей Законодательного Собрания в Комиссии по землепользованию и застройке. Но эта работа не должна уводить из фокуса общественного внимания тот факт, что само понятие «локальной доминанты» – в том виде, в котором оно зафиксировано в проекте Правил землепользования и застройки, – противоречит Градостроительному Кодексу.
В проекте Правил, представленном в Законодательное Собрание, понятие «локальной доминанты» не определено. Этот термин появляется в статье 8 части I Правил, которая описывает, как нужно понимать и вычислять предельный параметр «Максимальная высота зданий, строений, сооружений». В части 8 восьмой статьи авторы законопроекта написали: «На территории зон могут быть выделены локальные участки для которых перечень (максимальных высот – прим. ЭКОМ) состоит из значений вида А, где: А - Максимальная высота локальных доминант». Таким образом, «локальные доминанты» произрастают на «локальных участках»…
Что такое «локальные участки» с точки зрения градостроительного законодательства? Кодекс (градостроительный) не предусматривает выделения в ПЗЗ никаких «участков» меньших, чем территориальные подзоны. Однако, предложенные «локальные участки» – меньше, чем любая территориальная подзона. Более того, их границы, площади вообще не определены, а их местоположение указано «звездочкой» на карте! Интересно, зависит ли площадь, которую может занять «локальная доминанта», от размера типографского значка «звездочка»?
«Понятие «локального участка» – абсолютно не правовое, – комментирует адвокат Международной коллегии адвокатов Санкт-Петербурга Евгений Баклагин. – Если это земельные участки, то для них установлена процедура получения разрешений на отклонение от предельных параметров. Хочешь строить выше – обоснуй и получи разрешение. Совершенно нецелесообразно включать в Правила специальные параметры для отдельных земельных участков, хотя бы по той причине, что земельные участки могут сливаться, разделяться, изменять границы». Соответственно, если сейчас «звездочка» попадает на конкретный земельный участок, и положение «доминанты» кажется фиксированным, то, например, после увеличения площади земельного участка «доминанта» может «переехать» на несколько сот метров в любую сторону. Есть ли при этом смысл проверять видимость «точек»?
Из текста Правил (если читать его внимательно) однозначно следует, что «максимальная высота локальных доминант» есть ни что иное, как предельный параметр использования земельного участка. Как и любой другой предельный параметр (озеленённость земельного участка, минимальное количество парковочных мест и пр.) максимальная высота является частью градостроительного регламента территориальной зоны. Но, согласно статье 36 Градостроительного Кодекса «действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны…» Получается, что предельный параметр «максимальная высота локальных доминант» распространяется на любой участок указанной на карте территориальной подзоны. Любой застройщик сможет применить этот параметр по своему усмотрению. А если городские власти или граждане захотят возразить, ссылаясь на то, что «уточнение размещения локальных доминант и определение их силуэта производится на основании проекта планировки и межевания территории квартала, согласованного в установленном порядке и одобренного градостроительным советом города», то застройщик подаст в суд и выиграет дело. После чего главный архитектор города разведет руками и согласится, что это была еще одна «градостроительная ошибка», но сделать ничего не можем, таков закон…
«Как только появляется значение предельного параметра, у застройщика возникает право возводить объект в пределах данного параметра, и никто ему это запретить не может, – комментирует Александр Карпов, директор Центра ЭКОМ. – Поэтому проверка видимости «точек» с конкретными координатами особого смысла не имеет. Если Правила будут утверждены в таком виде, «локальная доминанта» может появиться в любой точке квартала, если не сейчас, то позже, например, при реконструкции уже существующих зданий».
Понятие «локальной доминанты», равно как и «локального участка», на котором она может располагаться, абсолютно не соответствует букве и смыслу Градостроительного Кодекса. Фактически, это попытка ввести в заблуждение и общество, и городские власти относительно строгости предлагаемых высотных ограничений.
«Звездочки» на картах - примеры (выкопировки из проекта ПЗЗ, Приложение 4)
Синим цветом закрашена территория, не подпадающая под высотное регулирование Правил (ОЗ и ЗРЗ-1). На листе 147 видно, что из нее сделан «вырез» под высотку на месте к/т «Зенит» возле Чесменского путевого дворца.
Карта высотных "исключений" в Правилах землепользования и застройки на картах Гугл
