Центр ЭКОМ публикует анализ правовой ситуации, подготовленный несколькими независимыми специалистами, с целью определить правомерность действий сторон.
Наличие разрешительной документации у застройщика
До последнего времени представители застройщика (ЗАО "Стройкомплекс XXI"), выступая в СМИ, говорили о том, что у них есть все необходимые документы, в том числе разрешение на установку забора и снос зеленых насаждений, за исключением разрешения на строительство. Однако в письме корреспондентам портала ЗАКС.ру они сообщили, что разрешение на строительство также имеется. Приведены следующие реквизиты документов:
1. Положительное заключение Управления государственной экспертизы № 835-П-2007 от 20.12.2007 г. по проекту жилого дома;
2. Разрешение на строительство Службы государственного строительного надзора и экспертизы № 13396с-2008 от 21.02.2008.
3. Ордер Государственной Административно-Технической Инспекции Правительства Санкт-Петербурга (ГАТИ) на установку временных ограждений указанных участков со сроком действия до 30 июня 2009г. – 21.05.08 г.
4. Разрешение Управления садово-паркового хозяйства Комитета по благоустройству и дорожному хозяйству правительства Санкт-Петербурга на снос деревьев (порубочный билет), попадающих в зону производства строительных работ – 22.05. 2008 г.
Анализ легитимности разрешительной документации в данном примере.
РАЗРЕШЕНИЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО - основание для реализации архитектурного проекта, выдаваемое заказчику (застройщику) органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требований утвержденной градостроительной документации, а также в целях предотвращения причинения вреда окружающей природной среде (ст. 2 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации").
Разрешение на строительство выдается на основании приказа СГСН и Э СПб от 21.12.2006 г. № 168-п «О работе Службы при выдаче разрешений на строительство и разрешений на подготовку земельного участка для строительства»
Важнейшим документом, на основании которого выдается данное разрешение, является утвержденный в установленном порядке Градостроительный план земельного участка (далее – Градплан).
В свою очередь, порядок выдачи Градплана установлен распоряжением КГА от 15 августа 2006 года N 860 «О порядке подготовки, утверждения, регистрации и выдачи градостроительных планов земельных участков».
В нем прямо указано:
«Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в случае, если градостроительный план запрашивается по земельному участку, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, установлены градостроительные регламенты в составе Правил землепользования и застройки, а до их утверждения - Временные регламенты застройки, а также при наличии утвержденного в установленном порядке проекта планировки и проекта межевания».
На сегодня утвержденный в установленном порядке Градостроительный план земельного участка квартала 43 отсутствует.
Более того, поскольку на сегодня проект планировки и проект межевания (далее – ПП и ПМ) в установленном порядке не утвержден, никакого утвержденного Градплана существовать не может в принципе. (см. ст. 42-44 ГРК РФ).
Тем самым, до выполнения данных норм выдача разрешения на строительство, включая разрешение на подготовку земельного участка для строительства (установку ограждающих конструкций – бетонного забора) не может быть произведено, и будет являться незаконным.
ПОРУБОЧНЫЙ БИЛЕТ – Порубочный билет является основным и единственным документом, дающим право застройщику на правомерное уничтожение зеленых насаждений (ст. 5 закона СПб № 254-38 «Об охране зеленых насаждений").
Он выдается на основании распоряжения КБДХ от 23.08.05 № 161-р «О порядке согласования проектной документации и выдачи разрешений на проведение работ в зоне зеленых насаждений». К зонам зеленых насаждений относятся и зеленые насаждения общего пользования, и внутриквартальные зеленые насаждения.
Основным условием выдачи такого разрешения является представление в УСПХ проектной документации и материалов к ней.
В свою очередь, состав проектной документации и ее определение установлено п. 2 и 6 ст. 48 ГрК РФ.
Обязательным документом в ее составе является утвержденный в установленном порядке Градостроительный план земельного участка, который, как отмечалось выше, может утверждаться только на основе принятого в установленном порядке ПП и ПМ.
Поскольку такие документы отсутствуют, разрешение на производство работ в зоне зеленых насаждений, включая разрешения на производство работ по ограждению территории, и, тем более, выдача порубочного билета является прямым нарушением действующего законодательства.
Следует также отметить, что "Сквер Подводников" в установленном порядке включен депутатами в перечень зеленых насаждений общего пользования, который утвержден соответствующим законом. Никаких инициатив по его исключению из этого перечня в законодательное Собрание до настоящего времени не вносилось.
