Комитет по земельным ресурсам и
землеустройству Санкт-Петербурга
Приморский районный отдел

УКАЗАНИЕ.
по вопросам формирования земельных участков, на которых расположены
многоквартирные дома.

В соответствии с пунктом 1.3.1 протокола совещания с участием Губернатора Санкт-Петербурга В. И. Матвиенко от 18. 04. 2008 № 38-в, в случае если территория, на которой расположены многоквартирные дома, разделена на земельные участки, разработка проекта планировки и проекта межевания территории в целях определения границ земельных участков для многоквартирных домов, не требуется.

Указанное решение принято во исполнение статьи 6 Федерального закона от 29.12. 2004 № 191-ФЗ «О введение в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», предусматривающей, что при отсутствии утвержденных в установленном порядке технических регламентов, в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки границы земельных участков для многоквартирного дома устанавливаются посредством разработки проектов планировки и проектов межевания территорий.

При этом федеральное законодательство не содержит официального толкования понятия «разделения территории на земельные участки».

С целью реализации положений федерального законодательства и решений, принятых на указанном совещании от 18. 04. 2008 года, при формировании земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, в рамках процедуры, предусмотренной распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 29. 03. 2005 № 25-рп, необходимо руководствоваться следующим.

Жилищный кодекс Российской Федерации устанавливает, что границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Земельный кодекс Российской Федерации установил, что местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

В силу статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежат приватизации и, соответственно, не могут войти в состав формируемого для многоквартирного дома земельного участка,. территории общего пользования, занятые улицами, проездами, проходами и скверами.

В центральных районах города, для которых характерна плотная застройка, отсутствуют возможности формирования земельных участков с прилегающими (придомовыми) территориями. При этом характер застройки не позволяет включать в границы земельных участков для многоквартирных домов территории проходных дворов. В отношении подарочных пространств в данном случае, необходимо устанавливать обременения - право прохода и проезда.

Формирование земельных участков в «спальных» районах города также имеет определенные особенности, связанные с наличием существующих проездов и проходов, относящихся к землям общего пользования, в том числе, в случаях, когда такие проезды и проходы не обозначены красными линиями, а также территорий зеленых насаждений общего пользования.

Характерной особенностью формирования земельных участков для многоквартирных домов в части пригородных районов Санкт-Петербурга является сочетание в пределах одного квартала земельных участков для многоквартирных домов и индивидуального жилищного строительства.

На данных территориях, в том числе, должны приниматься во внимание нормы федерального законодательства, в частности Федерального закона № 93 -ФЗ (дачная амнистия), регулирующего отношения, связанные с передачей гражданам в собственность, используемых для индивидуального жилищного строительства земельных участков.

Таким образом, с учетом требований федерального законодательства при формировании земельных участков для многоквартирных домов следует иметь в виду:

1.      разделение территории на земельные участки осуществляется путем отделения земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, от земель общего пользования, а также от смежных земельных участков.

2.      при формировании земельных участков необходимо определять границы земельного участка с учетом утвержденных в установленном порядке красных линий и границ смежных земельных участков.

3.      при формировании земельных участков в границы земельного участка не могут включаться внутриквартальные проезды и проходы, являющиеся элементами планировочной структуры кварталов, и осуществляющие связь с улично-дорожной сетью.

4.      в границы формируемых земельных участков в центральных районах города со сложившейся плотной застройкой, не должны включаться участки «проходных  дворов».

5.      в границы земельных участков не могут входить территории зеленых насаждений общего пользования, перечень которых утвержден Законом Санкт-Петербурга от 08. 10. 2007 № 430-85 «О зеленых насаждениях общего пользования» (слой ЗНОП ЗАКС).

6.      подходы и подъезды к многоквартирному дому, не осуществляющие связь с улично-дорожной сетью (в том числе, тупиковые), могут быть включены в границы земельного участка. При этом общим является правило об отделении таких земельных участков иными объектами общего пользования.

7.      элементы благоустройства, непосредственно примыкающие к многоквартирному дому (газоны, кустарниковая растительность, клумбы, игровые площадки) могут включаться в границы формируемого земельного участка при условии, что границы земельного участка произвольно не «режут» указанные объекты. Границы таких объектов, включаемых в границы земельного участка, необходимо определять по существующим асфальтированным дорожкам, бордюрам, ограждениям и тому подобное.

8.      при формировании земельных участков необходимо руководствоваться  существующей градостроительной документацией, в частности утвержденными  проектами границ и Временными регламентами застройки.

9.      при формирование земельных участков для многоквартирных домов на территориях, сочетающих многоэтажную и индивидуальную застройку, необходимо принимать во внимание, что граждане, которым до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, были предоставлены земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения для индивидуального жилищного строительства, имеют право   приобрести   эти   участки   в   собственность   площадью,   указанной   в правоустанавливающем документе.

10. в случае обращений по вопросу формирования земельных участков для многоквартирных домов, расположенных в границах территории, предполагаемой к развитию (реновация), формирование таких земельных участков в порядке, предусмотренном распоряжением Правительства Санкт-Петербурга 29. 03. 2005 № 25-рп, не осуществляется за исключением случаев формирования границ земельного участка для аварийных домов в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 23. 01. 2007 № 43, а также формирования участка для многоквартирного дома в соответствии с разработанным в установленном порядке проектом границ.

11. при формировании земельных участков для многоквартирных домов, признанных в установленном порядке аварийными, границы участка определяются по обрезу фундамента. При наличии проекта границ или проекта планировки территории с проектом межевания местоположение границ земельного участка, на котором расположен аварийный дом, определяются в соответствии с указанной градостроительной документацией.

Председатель Комитета                                                Ю. Е. Киселева