Мы, участники гражданских слушаний «Управление многоквартирным домом: практика, проблемы, перспективы», состоявшихся 5-7 декабря 2008 в Муниципальном округе Гражданка в Санкт-Петербурге,

-         определив основные проблемы, обсуждаемые на слушаниях,

-         заслушав доклады экспертов и пояснения наблюдателей по теме слушаний,

-         задав экспертам вопросы и получив ответы и разъяснения,

-         обсудив представленные концепции и аргументы по каждому способу управления домом,

при этом

-         исходя из того, что Российская Федерация – социальное государство (ст. 7 Конституции РФ), для которого приоритетны социальные ценности и соблюдение прав граждан, в т.ч. обеспечение права граждан на жильё,

-         основываясь на Жилищном Кодексе РФ, действующем законодательстве и существующей правоприменительной практике,

-         учитывая, что в нашей стране из-за сурового и холодного климата право на жилье есть одно из главных выражений права на жизнь,

-         учитывая, что система ЖКХ формировалась как целостная большая техническая система, определявшая жизнеспособность страны,

а также

-         обобщив опыт хозяйствования ТСЖ, ЖСК в РФ и учитывая опыт Германии,

-         учитывая то, что в России в настоящее время «решаются задачи перехода к экономике нового типа» (послание Президента Федеральному Собранию 5.11.2008),

-         исходя из преобладания на территории МО Гражданка домов первых массовых серий (38% построено в 1963-64 гг и 60% - 1970х годах) с высоким средним износом (42% в среднем по округу);

учитывая при этом сложившуюся на сегодняшний день ситуацию, а именно:

-         высокую долю (около 30% в среднем по округу Гражданка) неприватизированного жилья,

-         экономическую неэффективность обслуживания домов первых массовых серий,

-         технические особенности коммуникаций домов,

-         различный уровень платежеспособности населения МО Гражданка,

пришли к следующему заключению по основному вопросу слушаний и следующим рекомендациям:

Мы считаем, что единого оптимального способа управления жильем, приемлемого для любого дома на территории Гражданки, не существует.

Мы рекомендуем собственникам выбирать способ управления, исходя из следующих факторов:

-         доли приватизированных квартир в доме;

-         общей площади жилых и нежилых помещений дома;

-         состояния жилого фонда (этажность, износ, проект, год постройки дома, особенности проекта сетей),

-         а также  следующих перечисленных ниже преимуществ и недостатков каждого способа управления. 

Управляющая компания с преобладанием государственного капитала («Жилкомсервисы»)

Положительные моменты:

-         наличие подготовленных специалистов, имеющих технический опыт;

-         наличие материальной базы;

-         наличие большого консолидированного бюджета, собранного для обслуживания десятков и сотен домов;

-         знание регламентирующих документов и специфики обслуживаемого жилого фонда;

-         проработанные локальные нормативные акты, техническая документация, инструкции;

-         контроль за хозяйственной деятельностью организации осуществляют соответствующие городские службы, администрация;

-         отсутствие солидарной ответственности собственников помещений в случае неплатежей части жителей дома;

-         жильцы не конфликтуют друг с другом по поводу платежей;

-         финансовые риски собственников ниже, чем при других способах управления и, как следствие – более высокая социальная защищенность;

-         расходы на содержание административного аппарата компании распределяются на большое число обслуживаемых домов;

-         сложившийся ранее опыт жителей в отношениях с управляющей компанией;

-         экономия личного времени.

Отрицательные моменты:

-         удаленность компании от конкретного потребителя;

-         бюрократический принцип производственных отношений (независимость оплаты от конечного результата);

-         разноуровневая квалификация исполнителей и, как следствие, затруднения в получении услуг надлежащего качества;

Кроме того, жюри отмечает, что управляющие компании этого типа проигнорировали слушания.

Частная управляющая компания

Положительные моменты:

-         ориентация на потребителя;

-         консолидированный бюджет по всем обслуживаемым домам;

-         зависимость от конкурентной среды и, как следствие, необходимость поддерживать высокое качество оказываемых услуг.

Отрицательные моменты:

-         разрешение конфликтов с компанией только в судебном порядке;

-         отсутствие возможности административного контроля;

-         недостаточные гарантии защищенности прав жителей в случае банкротства или недобросовестности фирмы.

Товарищество собственников жилья

Положительные моменты:

-         собственники непосредственно влияют на управление домом;

-         возможность оперативного изменения набора потребляемых услуг;

-         образование юридического лица со своим счетом в банке;

-         возможность заключения прямых договоров с поставщиками услуг;

-         возможность получения дополнительных  доходов за счет хозяйственной деятельности;

-         растет самосознание людей и чувство хозяина, бережное отношение к общей собственности;

-         люди, живущие в одном доме, знают друг друга.

Отрицательные моменты:

-         возможность социальных конфликтов между плательщиками и неплательщиками;

-         солидарная ответственность за расходы;

-         возможность банкротства, финансовые риски;

-         навязывание дорогих услуг со стороны более обеспеченных членов ТСЖ;

-         риски,  связанные с участием государства, в частности, задержка платежей за жилую площадь, сдаваемую по договорам социального найма.

При создании и функционировании ТСЖ необходимо учитывать следующие обстоятельства:

-         степень изношенности жилого фонда;

-         наличие в доме жителей, проживающих по договору социального найма;

-         анализ экономической эффективности (экспертные экономические оценки, представленные на слушаниях, указывают на то, что при общей площади дома 4100 м² и менее (число квартир менее 100) – эксплуатация отдельного дома становится экономически не эффективной);

-         технические особенности инженерных коммуникаций;

-         готовность или неготовность жителей дома к созданию  ТСЖ, которая выявляется в ходе практической деятельности.

Непосредственное управление

Жюри отмечает, что этот способ наиболее приемлем для домов с небольшим числом квартир (до 8) без социального найма.

Положительные моменты:

-         у собственников есть возможность осуществлять непосредственное руководство домом;

-         отсутствие административно-хозяйственных расходов на содержание управляющего аппарата (осуществляют управление самостоятельно);

-         чувство хозяина;

-         самоорганизация жителей дома;

-         возможность самостоятельного выбора поставщиков услуг;

Отрицательные моменты:

-         необходимость заключения каждым собственником большого количества договоров с различными эксплуатационными службами и поставщиками услуг (до 18 договоров);

-         непроработанность юридико-правовых аспектов этой формы управления;

-         невозможность управления общим имуществом дома при возникновении конфликтов;

-         отказ поставщиков услуг заключать договора с каждым собственником;

-         большие затраты личного времени.

При этом жюри считает необходимым  рекомендовать дифференцированный подход к управлению различными типами домов, выделив следующие специальные аспекты

В отношении  домов с небольшим числом собственников:

ВЛАСТЯМ –

1)     рекомендовать монополистам и организациям-поставщикам услуг заключить прямые договора с собственниками;

2)     не препятствовать в формировании земельного участка;

СОБСТВЕННИКАМ –

1)     добиваться формирования земельного участка;

2)     выбирать непосредственное управление домом;

3)     самостоятельно производить накопление средств на капитальный ремонт дома;

4)     избегать конфликтных ситуаций.

В отношении вновь построенных многоквартирных домов:

ВЛАСТЯМ –

1)     оказывать поддержку действующим ТСЖ и не препятствовать созданию новых;

2)     взаимодействовать с ТСЖ по вопросу создания и наполнения фонда для оплаты капитального ремонта.

СОБСТВЕННИКАМ –

1)     выбирать способ управления – ТСЖ;

2)     осуществлять контроль за деятельностью ТСЖ застройщика, либо создавать новое ТСЖ;

3)     тщательно изучить предложенный застройщиком Устав  ТСЖ; путём внесения изменения в Устав обеспечить прозрачность финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ;

4)     обратить внимание на возможность перехода с абонентского обслуживания управляющей компанией на оплату по фактически выполненным работам;

5)     добиваться гарантий будущего капитального ремонта.

В отношении домов, построенных в 1971 – 1990-х годах (выше 7 этажей).

ВЛАСТЯМ –

1)     не препятствовать созданию ТСЖ;

2)     не препятствовать формированию земельного участка;

3)     передавать на баланс ТСЖ только капитально отремонтированные дома.

СОБСТВЕННИКАМ –

1)     Добиваться формирования земельного участка дома;

2)     Создавать ТСЖ, объединяющие несколько домов, расположенных на граничащих земельных участках, для повышения экономической эффективности;

3)     Для осуществления управления ТСЖ нанять профессионального управляющего;

4)     При принятии Устава обеспечить прозрачность финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ.

В отношении 3 – 5-тиэтажных домов, построенных в 1963 – 1970 годах

ВЛАСТЯМ –

1)     передача дома в управление управляющей компании с преобладанием государственного капитала;

2)     информационная поддержка жителей по работе руководства управляющей компании и контролирующих органов власти;

3)     создание института уполномоченных по дому, назначаемых управляющей компанией

4)     сделать прозрачным механизм формирования адресной программы капитального ремонта.

СОБСТВЕННИКАМ –

1)     Добиваться формирования земельного участка дома;

2)     выбирать способ управления - управление управляющей компанией с преобладанием государственного капитала.

Жюри считает необходимым вынести несколько рекомендаций общего характера:

-         Региональным органам власти и органам местного самоуправления – организовать долгосрочные программы обучения председателей ТСЖ.

-         Управляющим компаниям – создать саморегулируемую организацию в Санкт-Петербурге для повышения защищенности потребителей услуг и развития данной сферы бизнеса.

-         Собственникам жилья, не проживающим в ТСЖ – инициировать создание общегородской общественной организации собственников для защиты своих прав.

-         Всем жителям, проживающим в квартирах по договору социального найма – инициировать создание общегородской общественной организации жителей, проживающих по договору социального найма для защиты своих прав, в том числе, в отношениях с ТСЖ.

Все рекомендации и решения даны применительно к условиям МО Гражданка.

Члены гражданского жюри, жители МО Гражданка

7 декабря 2008   21.00