ЭКОМ - Общественное обсуждение градостроительных проектов :: Инструкция "Как читать Правила землепользования и застройки" :: Версия для печати - технологии общественного участия

Адрес сервера: ecom.su/
Адрес страницы: ecom.su/city_building/index.php?id=585

Инструкция "Как читать Правила землепользования и застройки"

Разработана в ЭКОМ специально для петербуржцев

Для жителей города, арендаторов и собственников жилых помещений.

1. Найдите свой квартал на картах, которые содержатся в Приложениях 1 - 5 к Правилам землепользования и застройки. Искать квартал и дом Вам придется по близлежащим улицам, железным дорогам, водным объектам. К сожалению, интернет-версия карт имеет недостаточное разрешение, поэтому Вам может пригодиться любой подробный атлас города, чтобы предварительно найти свой квартал, а потом «прочитать» его на карте зонирования.
2. Сделайте выписки по условным обозначениям: зона (буквенно-цифровое обозначение в Приложении 1), номер базисного квартала (голубые цифры на карте в Приложении 1), допустимая высота зданий – высотный регламент (цвет и цифровые отметки в Приложении 2), ограничения пользования на картах в Приложениях 3-5.
3. Используя номер территориальной зоны, найдите в табл. 9.2.1.1 разрешенные и условно-разрешенные виды использования земельных участков в вашем квартале. Это позволит Вам определить, кто может стать Вашими соседями. Кроме того, если речь идет о «многофункциональной» зоне, в которой развитие бизнеса не ограничено, Вы узнаете, какой бизнес будет претендовать на то, чтобы выкупить Вашу жилплощадь.
4. Если Вас беспокоит прочность грунтов и состояние Вашего дома в случае строительства рядом зданий с подземными сооружениями, убедитесь в том, что строительство подземных сооружений в данной зоне запрещено (не разрешено) или относится к условно-разрешенным видам использования территории. (В последнем случае застройщик будет обязан вынести свой проект на публичные слушания.)
5. Если Вас интересует судьба близлежащего сквера или парка – найдите его на карте в Приложении 1. Зеленые насаждения общего пользования должны быть обозначены как зона ТР2. Границы зоны ТР2 должны полностью охватывать парк (сквер). Следует помнить, что зона ТР0 обозначает территорию размещения пляжей и спортивных сооружений, ТР3 предназначена для размещения объектов отдыха, развлечений, туризма. Т.е., и ТР0, и ТР3, хотя и относятся к рекреационным зонам, могут быть застроены. О том, какие объекты допустимо размещать в скверах и парках, Вы можете прочитать в таблице 9.2.2.1.
6. Сколько можно запланировать машино-мест возле дома читайте в таблице 9.3.2.1. Также из главы 9.3 Вам придется «выуживать» параметры озеленения придомовых территорий.
7. Пользуясь Приложением 2, следует проверить допустимую высоту застройки квартала. Рассматривать карту высотного регламента следует при ярком свете, лучше дневном. Если Вы знаете, что у Вас проблемы с восприятием цветов – договоритесь с родственниками или соседями о том, чтобы сверить свои результаты. Если допустимая высота застройки существенно превышает то, что есть сейчас, – реконструкция квартала неизбежна. Делайте выводы.
8. Приложение 4 будет полезно тем, кто обеспокоен своим здоровьем, здоровьем членов своей семьи. Здесь обозначены санитарно-защитные зоны опасных объектов, а также нормальным зеленым цветом выделены сады и парки. Сведения об особых условиях землепользования в водоохранных, природоохранных зонах будут важны для владельцев садовых участков, коттеджей, а также тех ТСЖ, которые планируют ремонт и реконструкцию зданий.

Во многих случаях недостаточно получить сведения только своей зоне, полезно заглянуть и в соседнюю, тем более, если она не отделена от вас даже улицей.

Для владельцев, арендаторов нежилых помещений.

В целом, порядок чтения Правил остается тем же, только применительно к помещениям, в которых расположена Ваша организация. Необходимо проверить, «вписывается» ли Ваш бизнес (род занятий) в перечень разрешенных видов использования земельного участка, какие существуют ограничения природоохранного, санитарно-эпидемиологического и культурно-исторического характера.

Что можно предлагать?

1. Изменение зонирования территории квартала или иной градостроительной единицы. Это может быть изменение границ территориальной зоны – желательно так, чтобы границы проходили по какой-нибудь улице или другой очевидной границе; перенос квартала, части квартала в другую зону; выделение новой зоны.
2. Выделение подзон внутри существующей зоны (например, жилых кварталов вдоль магистральных дорог или подзона жилой среднеэтажной застройки и пр.). В соответствии со статьей 38 Градостроительного Кодекса, подзоны допускают тот же набор разрешенных видов деятельности, что и основная зона, но отличаются от них предельными параметрами высоты застройки, площади земельных участков. Т.е., если Вас не устраивает предполагаемая допустимая высота зданий, предлагайте выделение подзоны с той высотой, которую Вы считаете обоснованной. При обосновании таких подзон очень удобно пользоваться существующими уже документами, в частности – Территориально-строительным нормами (ТСН) для центральных районов Петербурга, и ссылаться на них.

   Снижение, изменение высотности можно предлагать на основании:

   • результатов инженерно-геологических изысканий (можно обратиться к материалам Генплана; допустимо требовать проведения таких изысканий для кварталов со сложной геологической обстановкой)
   • «визуальной экспертизы», «эстетической экспертизы», однако в таком случае целесообразно привлечение авторитетов, специалистов.
3. Исключение разрешенных видов использования земельных участков,  условно-разрешенных видов использования для определенной зоны или подзоны, или, наоборот, включение таких видов.
   • На основании СНиПов, СанПИНов
   • На примерах (используя примеры уже существующих зданий и сооружений, которые доставляют неприятности жителям)
   • На основании этических и «эмоциональных» аргументах
4. Выделение новой территориальной зоны с измененным набором разрешенных видов использования. Например, если Вы живете в Пушкине и недовольны тем, какие виды использования предлагаются для зоны Ж2, но понимаете, что изменить параметры зоны Ж2 по всему городу нереально, Вы можете предложить выделение еще одной жилой зоны. Вы просто берете уже существующую зону Ж2 со списком разрешенных видов землепользования, предлагаете назвать ее Ж5 и правите список.  
5. Уточнение, дополнение формулировок разрешенных видов использования земельных участков. Например, если есть какой-то объект, который Вас беспокоит, но Вы не можете найти его в перечне видов использования земельных участков, чтобы запретить его размещение, Вам нужно:
   • Предложить дополнить перечень видов использования соответствующим пунктом
   • Предложить запретить размещение таких объектов, например, в зоне Ж1.
6. Разделение разрешенных видов использования на несколько категорий. Например, разделение автостоянок на несколько категорий в зависимости от количества машин, что позволит более гибко регулировать их размещение в разных жилых и деловых зонах.
7. Специальные условия по размещению внутриквартальных озелененных территорий. Например, их размещение компактно в центре квартала, что позволит сохранять внутриквартальные скверы даже при реконструкции кварталов.
8. Требования к конфигурации земельных участков, размещению на них зданий и сооружений. Речь идет, в первую очередь, об отступах зданий от границ участка (чтобы соседи не закрывали Вам свет), но можно предлагать устанавливать требования минимальной ширины участка, отсутствия острых углов и пр.
9. Требования по размещению инфраструктуры на земельном участке. Согласно логике Правил вся инфраструктура здания (комплекса зданий) должна находиться на принадлежащем ему земельном участке. Речь идет о местах для парковки, сбора мусора, подъездных дорожках, озелененных участках, детских площадках. Соответствующие изменения по составу необходимой инфраструктуры и ее количеству должны предлагаться к главе 9.3.

Может получиться, что Вам потребуется использовать сразу несколько приемов для того, чтобы добиться своей цели. Так, если Вы живете  в квартале, который имеет слабые грунты, и Вас беспокоит строительство зданий с заглубленными помещениями, Вам придется написать следующее заявление:

1. Предлагаю выделить в специальную категорию использования земельных участков "использование подземных пространств".
2. Предлагаю выделить территориальную зону Ж_№ «жилой застройки на территориях, опасных в геологическом плане» (условное название, можете предложить любое другое), включив в нее территорию квартала... (здесь Вам пригодятся номера базисных кварталов, но можно также указать ограничивающие ваш квартал улицы).
3. Предлагаю запретить использование подземных пространств в территориальной зоне Ж_№ (вариант: отнести к условно-разрешенным видам использования).