Rambler's Top100
Центр экспертиз ЭКОМ РОО Санкт-Петербургское общество естествоиспытателей Центр экспертиз ЭКОМ РОО Санкт-Петербургское общество естествоиспытателей
Что есть на сайте    журналистам   специалистам   студентам   гражданам   друзьям   прочее
Гражданские конференции
Общественная экологическая экспертиза
Административные общественные слушания
Общественное обсуждение градостроительных проектов
Разработка проектов нормативных актов
Мониторинг правоприменения
Доступ к правосудию
Другие технологии общественного участия
Индикаторы общественного участия
Библиотека Центра ЭКОМ
О нас
Наши партнёры
Проекты ЭКОМ
  Актуальная кампания:

СПАСТИ СЕСТРОРЕЦКИЙ БЕРЕГ!

РАЗВИТИЕ ОСОБО ОХРАНЯЕМЫХ ПРИРОДНЫХ ТЕРРИТОРИЙ ПЕТЕРБУРГА

 Подписка на новости
Подпишитесь на рассылку коротких сообщений о новых материалах на сайте
E-mail:
Посмотреть архив сообщений
  Сохранить ссылку:
Начало : Общественное обсуждение градостроительных проектов : Запросы ОДЦ "Охта" необоснованы

- 14.09.2009

Запросы ОДЦ "Охта" необоснованы

Возражения Центра ЭКОМ были поданы в Комиссию по землепользованию и застройке Красногвардейского района от имени Александра Карпова, директора ЭКОМ

Текст заявления

 

Главе администрации Красногвардейского района
Щербаковой М.Д.

В Комиссию по землепользованию и застройке
Красногвардейского района

От

Карпова Александра Семёновича

                              

 

Заявление

 

Прошу в соответствии со статьей 7 (часть 3) Закона Санкт-Петербурга от 5 июля 2006 года № 400-61 «О порядке организации и проведения публичных слушаний и информирования населения при осуществлении градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге» включить в протокол публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта, предполагаемого к реализации на земельном участке, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Красногвардейская площадь, дом 2, литера К, кадастровый номер 78:11:6001А:34, следующие замечания и требования по предмету слушаний:

 

Настаиваю на том, что заявка ОАО «Общественно-деловой центр «Охта»» (далее ОДЦ «Охта», заявитель) на разрешение на отклонение от предельных параметров высоты зданий и сооружений должна быть отклонена как необоснованная. Моё мнение основывается на результатах подробного анализа заявки ОДЦ «Охта» и аргументов, сформулированных заявителем в пояснительной записке, представленной на экспозиции.

В соответствии со статьёй 40 Градостроительного Кодекса для того, чтобы отклониться от установленных законом предельных параметров застройки земельного участка, правообладатель должен доказать, что характеристики имеющегося у него земельного участка неблагоприятны для застройки. При этом законодатель установил главные неблагоприятные характеристики: размер меньше установленного градостроительным регламентом, конфигурация и инженерно-геологические характеристики, подразумевая, что обращаться за отклонением можно в том случае, если на данном участке физически невозможно построить здание при условии соблюдения предельных параметров. Сама процедура получения разрешений на отклонение от установленных законом параметров предполагает исключительный характер ситуации, поэтому характеристики, применимые к любому земельному участку или даже к большинству земельных участков не могут рассматриваться как надлежащее обоснование.

В заявке ОДЦ «Охта» не приведено вообще никаких достоверных сведений о наличии неблагоприятных характеристик земельного участка с кадастровым номером  78:11:6001А:34 том смысле, который установлен ст.40 ГрК, и, тем более таких, которые обосновывают заявку на превышение высотных параметров.

1.      Безосновательность утверждений о наличии неблагоприятных характеристик земельного участка, приведённых в официальной заявке, может быть доказана путём последовательного рассмотрения каждой указанной в заявке характеристики:

1.1.   «Ограниченность ЗУ  водным пространством» не может рассматриваться как неблагоприятная характеристика земельного участка, так как любой земельный участок имеет границы и чем-то ограничен. Соседство с водой не препятствует возведению зданий и сооружений, тем более что рассматриваемый земельный участок отделён от водных пространств укреплёнными набережными и магистралями. Кроме того, заявитель не представил обоснований, каким образом отклонение от предельных параметров высотности застройки позволит преодолеть неблагоприятные свойства «ограниченности ЗУ водным пространством».

1.2.   «Невозможность застройки прибрежных полос и защитных полос объектов» – данное утверждение, во-первых, является ложным, поскольку Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга не запрещают возведение зданий и сооружений ни в водоохраной зоне, ни в прибрежной полосе. Во-вторых, в соответствии со ст. 65 Водного кодекса Российской Федерации от 03.06.2006 № 74-ФЗ ширина прибрежной защитной полосы р. Нева и р. Охта при условии строительства набережной совпадает с её парапетом. Таким образом, после строительства набережной р. Охты, предусмотренной проектом, любые ограничения использования земельного участка, связанные с режимом прибрежной защитной полосы, будут сняты. В-третьих, ложность тезиса о невозможности застройки защитных полос объектов опровергается самим проектом строительства и проектом планировки территории, которыми предусмотрено возведение подземного 4-х этажного паркинга площадью 3,57 га. Этот объект застройки будет занимать практически весь земельный участок, за исключением его северной оконечности и 10-метровых отступов от границ участка по западной, северной и восточной границам.

1.3.   «Невозможность периметральной застройки» – данное утверждение, во-первых, не подтверждается представленными схемами, картами и иными материалами, а во-вторых, прямо опровергается предлагаемым строительством паркинга (см. выше), а также блоков  2, 3 и  4 (самостоятельных зданий), которые, согласно проекту (эскизу) застройки, должны располагаться по периметру участка вдоль его восточной границы. Таким образом, данное утверждение является ложным.

1.4.   «Конфигурация ЗУ трапециевидная – неблагоприятная для планировки градостроительных решений» – при площади участка 4,7 га и отсутствии острых углов «трапециевидная» конфигурация не может быть обоснованно признана неблагоприятной для застройки, тем более что заявитель представил эскиз генерального плана земельного участка, на котором все здания успешно размещены на земельном участке. Таким образом, данное утверждение является ложным. Кроме того, заявитель не представил обоснований, каким образом отклонение от предельных параметров высотности застройки позволит преодолеть неблагоприятные свойства трапециевидной конфигурации.

1.5.   «Невозможность соблюдения требований комплексной безопасности при условии соблюдения градостроительных регламентов» - данное утверждение, во-первых, является бездоказательным, поскольку «специальные технические условия на  комплексное обеспечение безопасности и антитеррористической защищенности Комплекса зданий и сооружений «Общественно-делового центра «Охта»», на которые ссылается заявитель, не представлены на экспозиции, и нет подтверждений, что они согласованы Минрегионом РФ в установленном порядке. Во-вторых, согласно части 2 статьи 40 ГрК РФ, соблюдение требований технических регламентов является необходимым условием для получения разрешения на отклонение от предельных параметров застройки, но не указано в качестве допустимой причины для обращения за разрешением на отклонение. Согласно статье 48 ГрК обеспечение технических условий является задачей архитектурно-строительного проектирования, которое выполняется в соответствии с требованиями градостроительных регламентов.

1.6.   «Необходимость восстановления архитектурного решения исторического объекта в фундаменте здания (5-конечная звезда в основании здания) – ограниченная площадь возможной застройки» – данное утверждение (о необходимости) не доказано ни одним документом, представленным на экспозиции. «Восстановление архитектурного решения исторического объекта» в такой форме не предусмотрено законодательством РФ о сохранении культурного наследия. Кроме того, выработка архитектурных решений относится к стадии архитектурно-строительного проектирования (глава 6 ГрК). Согласно части 15 статьи 48 проектная документация утверждается застройщиком или заказчиком, и, таким образом, не носит нормативного характера. Согласно части 13 этой же статьи состав и требования к содержанию разделов проектной документации устанавливаются Правительством Российской Федерации. Соответствующее Постановление N 87 от 16 февраля 2008 г (в ред. Постановления Правительства РФ от 18.05.2009 N 427) не содержит требований к заказчику восстанавливать архитектурные решения исторических объектов путём повторения формы фундамента, более того, не содержит указания на документы, которые могли бы устанавливать обязательные требования такого рода. Согласно части 16 статьи 48 ГрК, не допускается требовать от заказчика согласование проектной документации, заключение на проектную документацию и иные документы, не предусмотренные Кодексом. Следовательно, если даже какой-либо орган власти Санкт-Петербурга потребовал бы от ОАО «ОДЦ «Охта»» «восстановить архитектурные решения исторического объекта», такое требование было бы незаконным и поэтому не порождающим обязанностей застройщика. Таким образом, утверждение о «необходимости» подобных действий является ложным.

 

Вывод по части 1: Ни одно из оснований для заявки на отклонение от предельных параметров, указанных застройщиком, не доказано представленными на градостроительной экспозиции документами. Из 6 утверждений, положенных в основу заявки, 4 являются ложными. Ни одно из оснований не обосновывает необходимость превышения предельной высоты; наоборот, некоторые из аргументов можно рассматривать как обоснование необходимости понижения высоты размещаемых на участке зданий и сооружений (например, ограниченность площади земельного участка).

 

2.      Безосновательность утверждений о наличии неблагоприятных характеристик земельного участка, приведённых в пояснительной записке к заявлению на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства также может быть доказана путём последовательного рассмотрения каждого аргумента:

2.1.   В пояснительной записке приведены 4 основания, три из которых текстуально и содержательно отличаются от оснований, указанных в официальной заявке:

Основания, указанные в официальной заявке

 

Основания, указанные и прокомментированные в пояснительной записке

 

Ограниченность ЗУ водным пространством, невозможность застройки прибрежных полос и защитных полос объектов, невозможность периметральной застройки,

В связи с ограниченной площадью земельного участка невозможно произвести застройку, предусмотренную утвержденной градостроительной документацией, с параметрами, установленными градостроительными регламентами.

Конфигурация ЗУ трапециевидная – неблагоприятная для планировки градостроительных решений,

Конфигурация земельного участка, неблагоприятная для застройки.

Необходимость восстановления архитектурного решения исторического объекта в фундаменте здания (5-конечная звезда в основании здания) – ограниченная площадь возможной застройки.

Невозможность экономической целесообразности освоения земельного участка при условии соблюдения градостроительных регламентов.

 

Таким образом, пояснительная записка направлена на дезинформацию участников процесса публичного обсуждения градостроительной документации.

 

Далее рассмотрим использованные в обосновании аргументы по отдельности.

2.2.   «В связи с ограниченной площадью земельного участка» – данный аргумент не может рассматриваться как основание для признания земельного участка неблагоприятным для застройки, поскольку площадь любого земельного участка ограничена. Этот аргумент должен быть полностью исключён из рассмотрения.

2.3.   «Невозможно произвести застройку, предусмотренную утвержденной градостроительной документацией, с параметрами, установленными градостроительными регламентами» – для обоснования этого тезиса в пояснительной записке приведены «основные характеристики объектов капитального строительства, планируемых к размещению в Зоне 1»: общая площадь застройки – 312 089 м2, количество работающих – 10638 человек, подземная автостоянка – 3037 машино-мест. Ни одной из этих цифр нет в Проекте планировки территории (ППТ), утвержденном Постановлением Правительства Санкт-Петербурга № 367 от 31.03.09 г. для данной территории. В разделе 5 Приложения №3 утверждаемой части ППТ («Положение о характеристиках развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории») все параметры приведены суммарно для территории в целом, включая все 4 зоны развития. В том числе, общая площадь многофункциональных общественно-деловых центров – 989 000 м2, число работающих не регламентируется, общее число мест на подземных автостоянках – 8000. Площадь земельных участков для размещения административно-общественной застройки - 18,56 га.  

Таким образом, утверждённая градостроительная документация (ППТ) не содержит требований к размещению 312 тыс. м2 офисных площадей и рабочих мест для 10 тыс. служащих на земельном участке площадью 4,7 га в Зоне 1. Эти требования не указаны в сводном заключении по заявке, подготовленном КГА. ППТ вообще не может противоречить Правилам землепользования и застройки, которые были приняты и вступили в силу до его разработки. Поэтому тезис о том, что численность сотрудников (10638 чел.) или общая площадь помещений предусмотрены утвержденной градостроительной документацией, является ложным, в связи с чем дальнейшее рассмотрение основанных на нём аргументов представляется бессмысленным.

2.4.   Тем не менее, стоит отметить, что в разделе обоснования «Определение некоторых показателей застройки» систематически искажаются сведения об обязательных требованиях законодательства с целью ввести участников общественного обсуждения в заблуждение. Так, например:

-        Приложение 7 к СНиП 2.07.01-89*, на основании которого рассчитывается площадь земельного участка, исходя из численности работающих, носит рекомендательный, а не обязательный характер.

-        Статья 24 Приложения 3 к Закону Санкт-Петербурга  «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга», на которую ссылаются разработчики пояснительной записки, равно как и иное действующее законодательство, не содержит требований озеленения кровли гаража. Называемая цифра площади озеленения – 60% от площади земельного участка, является элементом архитектурно-планировочного решения. Впрочем, эта цифра также является подлогом, поскольку согласно статье 9 Приложения 3 к закону о ПЗЗ «к озелененной территории земельного участка относятся части участков, которые не застроены объектами капитального строительства». Т.е. озеленение – это то, что располагается на земле, а не на стилобате (не более 15% озеленённой территории – спортивные площадки – может располагаться на стилобате). Таким образом, озеленённая крыша гаража не является озелененной часть земельного участка. Тем более нет оснований называть эту конструкцию «садом» или «парком», как это сделано в иных, представленных на выставке материалах. Согласно действующему законодательству, это не «зеленые насаждения общего пользования», а «зелёные насаждения, выполняющие специальные функции»

-        Попытка применить коэффициент застройки земельного участка 0,6 к части земельного участка, якобы «предназначенного для строительства надземной части Объекта» на основании СНиП 2.07.01-89* является подлогом, поскольку данный коэффициент применяется к участку в целом, а не к его части.

-        Средняя высота этажа – 5,2 метра – принята произвольно, без ссылок на нормативную документацию. В пояснительной записке к объёмно-пространственным решениям ОДК «Охта-центр» (октябрь 2008) указана высота этажа башни 4,2 метра.

Если же устранить основные перечисленные выше подлоги из расчётов, то обнаруживается, что заявленный строительный объём надземной части Объекта (1 306 032 м3), пусть даже вычисленный на основе завышенной высоты этажа, можно разместить на участке площадью 4,7 га при рекомендованном коэффициенте застройки земельного участка 0,6

при средней высоте застройки 46,2 метра.

1 306 032 : (47 130 * 0,6) = 46,185

При средней высоте этажа 4,2 метра средняя высота застройки должна быть всего 37,3 метра.

Таким образом, приведенные заявителем данные, будучи очищенными от произвольных арифметических манипуляций, доказывают отсутствие какой-либо необходимости в отклонении от предельных параметров застройки.

Бизнес-центр с заявленными в пояснительной записке параметрами может быть полностью размещён на земельном участке при соблюдении градостроительных регламентов.

2.5.   Следует дополнительно отметить, что никакие требования градостроительной документации относительно численных характеристик развития территории не относятся к неблагоприятным для застройки характеристикам земельного участка. Если правообладатель земельного участка обнаруживает, что установленные в ППТ параметры являются завышенными, он вправе инициировать внесение изменений в ППТ или обратиться в суд с требованием об отмене данного документа. Статья 40 ГрК не даёт оснований обращаться за разрешением на отклонение от предельных параметров застройки на основании характеристик развития территории, указанных в ППТ.

2.6.   «В целях сохранения исторического наследия в благоустройстве территории земельного участка, предназначенного для размещения Объекта, необходимо предусмотреть создание открытого пространства – городской общественной площади» – данный аргумент является необоснованным по нескольким причинам: во-первых, общественная площадь как территория общего пользования не может быть создана на земельном участке, находящемся в частной собственности. Во-вторых, подобные требования не содержатся ни в градостроительной документации, ни в действующем законодательстве, поэтому слово «необходимо» является попыткой ввести читателя в заблуждение. В-третьих, подобные аргументы не относятся к неблагоприятным характеристикам земельного участка и не обосновывают их.

2.7.   Несостоятельность аргументов, касающихся «периметральной застройки» была рассмотрена выше.

2.8.   Несостоятельность аргументов, касающихся «невозможности соблюдения требований комплексной безопасности» была рассмотрена выше.

2.9.   «Невозможность экономической целесообразности освоения земельного участка» – не относится к неблагоприятным свойствам земельного участка в смысле статьи 40 ГрК РФ. Этот тезис может быть высказан в отношении любого земельного участка при неэффективном менеджменте организации-собственника. В случае экономической нецелесообразности освоения земельного участка собственнику рекомендуется продать данный участок и приобрести себе что-нибудь более дешёвое.

 

Вывод по части 2: Ни один из аргументов, приведенных в пояснительной записке, не доказывает и не обосновывает наличие характеристик земельного участка, неблагоприятных для его застройки, которые физически ограничивают возможность возведения зданий и сооружений с высотой 48 метров. Не обоснована и не доказана необходимость отклонения от предельной высоты зданий и сооружений. Таким образом, заявка подлежит отклонению по причине отсутствия оснований, предусмотренных статьёй 40 ГрК РФ.

 

3.      В заявке на разрешение на отклонение от предельных параметров указано планируемое число машиномест 3037. Эта цифра основывается на количестве работающих и количестве посетителей (600 человек). Однако в пояснительной записке к объёмно-пространственным решениям, представленной на выставке, указано (стр. 17), что проект предусматривает создание встроенной автостоянки примерно на 2075 машиномест, что ниже расчётного значения 2188 машиномест. Это было подтверждено заявлением господина Никандрова на слушаниях: он сказал, что проектировщики «сочли возможным снизить количество парковочных мест». Следует отметить, что расчётное значение является заниженным, так как основывается на количестве посетителей 600 человек, а в обоснованиях к проекту планировки территории было указано, что в «часы пик» комплекс зданий в Зоне 1 будет посещать до 7 тыс. чел.

Вывод по части 3: значение одного из предельных параметров застройки, указанных в заявке, не подтверждается представленными материалами.

        На основании вышесказанного прошу Комиссию по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга рекомендовать Правительству Санкт-Петербурга отклонить заявку ОДЦ «Охта» как безосновательную и не соответствующую требованиям действующего градостроительного законодательства.

        Прошу включить мои замечания в протокол слушаний и отразить без искажения содержания в заключении публичных слушаний по данному вопросу. Прошу предоставить мне копию заключения по указанному ниже адресу.

 

Дата: 7 сентября 2009

 

 

распечатать  распечатать    отправить  отправить    другие материалы  другие материалы   
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ССЫЛКИ
Проекты ЭКОМ:
Экспертиза специальных разрешений
Общественная кампания против строительства небоскрёба в составе "Охта-центра"
Публикации:
20.04.2011 - Круглый стол: «Высотки вне закона?»
15.01.2011 - Решение городского суда Санкт-Петербурга по делу №3-311/10
23.12.2010 - Распоряжение КГИОП "О государственном учёте выявленных объектов археологического наследия, обнаруженных по адресу: Санкт-Петербург, Красногвардейская пл., д. 2, лит. К" от 22.12.2010 №10-28
28.09.2010 - Заключение комиссионной историко-культурной археологической экспертизы
20.04.2010 - По официальным данным в России ежедневно гибнет объект культурного наследия
09.04.2010 - Выставка "Всемирное наследие в опасности: Судьбы Петербурга и Байкала глазами современных фотографов"
07.04.2010 - Отчёт о сборе и расходовании частных пожертвований за 1 квартал 2010 года
17.02.2010 - Петербуржцы готовы прийти на референдум по Охта-центру даже в новогодние праздники
28.01.2010 - Даже сторонники «Охта-центра» не поддерживают строительство небоскреба
27.01.2010 - Петербургские академики направили министру культуры РФ А.А.Авдееву письмо в защиту памятников археологии Петербурга
25.01.2010 - Министерство рекомендует референдум
25.01.2010 - Ответ Минрегиона
18.01.2010 - Отчёт о сборе и расходовании частных пожертвований за 2009 год
07.01.2010 - "Убыточный газоскрёб". Анализ ТЭО проекта строительства общественно делового центра "Охта".
25.12.2009 - Филиппу Никандрову не повезло не только с городом, но и со страной
14.12.2009 - Памятники заступились за Петербург
01.12.2009 - Строительные работы на стройплощадке Охта-центра ведутся круглосуточно, даже в выходные дни
29.11.2009 - На площадке "Охта-центра" круглосуточно ведтся строительные работы
25.11.2009 - Самый удивительный небоскреб?
24.11.2009 - Комиссия по землепользованию и застройке Петербургу не нужна
13.11.2009 - В Петербурге стартует акция "Синяя ленточка"
13.11.2009 - Ложь о «постоянно растущем количестве сторонников Охта-центра» должна быть прекращена
08.11.2009 - Фотовыставка «Ниен – шанс еще есть…»
07.11.2009 - Уважаемые друзья! Коллектив Центра ЭКОМ благодарит вас за подержку, которую вы оказываете нам и нашей деятельности
25.10.2009 - Филипп Никандров не узнал собственные картинки проекта «Охта-центр»
22.10.2009 - "АиФ" проводит опрос по теме: "Охта центр": ошибка или украшение города?"
22.10.2009 - Место предполагаемого строительства Охта-центра - под прицелом веб-камеры
22.10.2009 - Обращение к Президенту РФ Д.А.Медведеву с требованием о приостановке Постановления Правительства СПБ №1079 22.09.09
21.10.2009 - Заключение Росохранкультуры о соблюдении законодательства РФ об охране культурного наследия при выдаче разрешения на "отклонение" для небоскрёба Охта-центра
21.10.2009 -
19.10.2009 - Первый канал. Репортаж "Сорвало башню"
Персоналии:
Карпов Александр Семёнович
Яндекс цитирования Rambler's Top100
Copyright ©2004-2017 ЭКОМ. Все права защищены.